나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9442 [1] 울산광역시 동구 방어동 418-9 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9442 [1] 울산광역시 동구 방어동 418-9 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경9442 | 소재지: 울산광역시 동구 방어동 418-9 | 감정가: 1,008,400,000원 | 최저가: 1,008,400,000원 | 용도: 다가구주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9442 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 418-9

용도: 다가구주택

감정가: 1,008,400,000원

토지면적: 196.00㎡ (약 59.29평)

토지 지분율: 19600 (토지 전체 면적으로 보임)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 430.20㎡ (약 129.93평)

건물 지분율: 43020.00000000001 (건물 전체 면적으로 보임)

건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 나OO

채무자: 나OO

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 토지는 북동측으로 소로에, 북서측으로 세로에 접함. 3. 현재 다가구주택으로 이용 중.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 동구 방어동에 위치하며, "방어진초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 일부 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지대입니다. 완경사지에 위치한 2필지의 부정형 토지는 현재 다가구주택 건부지로 이용되고 있습니다. 토지는 북동측으로 소로에, 북서측으로 세로에 접하고 있어 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 소유자 겸 채무자는 나OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다. 토지와 건물 일괄매각으로 진행되며, 공부상 제시외 건물 6.00㎡(약 1.82평)도 매각에 포함됩니다. 권리 상 특별한 문제는 없어 보이나, 세부적인 사항은 현장 확인 및 추가 권리 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 부동산이 주를 이루며, 단독주택, 다가구주택 등이 밀집해 있습니다. 더불어 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 이는 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 환경을 제공합니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 외벽은 외장석붙임 및 미장스톤 마감, 내벽은 벽지마감 및 일부 내장타일 마감으로 시공되었습니다. 창호는 샷시입니다. 건물 내부에는 전기, 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 공급 및 난방 설비 등 주거에 필요한 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 현재 다가구주택으로 이용 중에 있어 즉시 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

다가구주택의 특성상 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 건물의 연식에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있으며, 임대 관련 분쟁 발생 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 다만, 본건의 임대 관계는 "미상임"으로 파악되어, 정확한 현황은 확인이 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 "가축사육제한구역" 및 "상대보호구역(방어진초등학교)"으로 지정되어 있어 향후 건축이나 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

울산 동구 방어동에 위치한 본 다가구주택은 방어진초등학교 인근의 주택 및 상가 혼용 지역에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 건물은 4층 규모로 철근콘크리트 구조이며, 승강기 등 필수 설비를 갖추고 있어 임대 경쟁력이 있습니다. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건으로, 권리관계도 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 용이할 것으로 예상됩니다. 안정적인 임대 수익과 더불어 지역 개발에 따른 시세 차익도 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

. 방어진초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

. 주택 및 상가 혼용 지역으로 배후 수요가 탄탄하며, 안정적인 임대 수익 확보에 유리합니다.

. 4층 건물에 승강기, 도시가스 난방 등 최신 설비가 갖추어져 있어 임차인 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

. 토지 및 건물 일괄매각으로 별도 명도 부담이 적습니다.

. 제시외 건물도 포함되어 있어 전체 활용 가치가 높습니다.

. 현재 다가구주택으로 이용 중이며, 공실률 관리만 잘 이루어진다면 꾸준한 현금 흐름 창출이 가능합니다.

. 지역 경제 활성화 및 개발 계획에 따른 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

. 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.9. 주변 시설 검색 결과

주변 지역은 주로 주택가와 상가 지역으로 형성되어 있으며, 방어진초등학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 방어진항 및 관련 관광지가 인근에 있어 지역 특색을 지니고 있습니다. 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

법원 정보

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