나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9534 [8] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-069호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9534 [8] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-069호 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경9534
• 주소: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-069호 (라피에스타양산)
• 용도: 판매시설

울산지방법원 경매6계 2024타경9534 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-069호 (라피에스타양산) | 감정가: 882,000,000원 | 최저가: 432,180,000원 | 용도: 판매시설

1. 울산지방법원 2024타경9534 (8) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9534 (8)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-069호

용도: 판매시설

감정가: 882,000,000원

토지면적: 23.85㎡ (약 7.21평)

토지지분: 23.85㎡ (약 7.21평)

건물면적: 42.95㎡ (약 12.99평)

건물지분: 42.95㎡ (약 12.99평)

총 면적 (토지+건물): 66.80㎡ (약 20.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOO

1.2. 최고의 입지

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통 상황은 무난합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 양산 물금신도시의 중심 지역에 위치하며, 부산 도시철도 2호선 증산역과 매우 가까워 역세권의 장점을 가집니다.

주변에는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 소공원 등이 밀집하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통망은 양호하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지의 4면이 각각 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자 도로에 접해 있어 가로망 상태가 우수합니다.

1.4. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 3층, 지상 7층 건물 중 제1층 제1-069호입니다.

건물의 외벽은 치장벽돌 붙임, 복합판넬 잇기, 강화유리창호로 마감되었으며, 내벽은 판넬 잇기 및 인테리어 마감되었습니다.

토지는 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설 용도로 이용 중인 가장형의 토지입니다.

토지이용계획으로는 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로1류, 소로1류, 중로1류 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당합니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 통상적으로 낙찰 시 기존 권리는 소멸됩니다. 다만, 세부적인 권리 관계 및 말소기준권리 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

채권자는 진OOOOOOOO이며, 채권액 및 상세 권리 분석은 별도 확인이 요구됩니다.

임대차 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 현장 조사 당시 본건 제1-062호, 1-063호, 1-064호는 공실 상태였으며, 제1-065호부터 제1-070호까지는 ABC MART 매장으로 이용 중이었습니다. 매장 직원에게 임대차 관계를 탐문하였으나 관련 정보를 파악하지 못했습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

1.6. 상권분석

본건이 소재한 양산 물금신도시의 증산역 일대는 신도시 개발과 함께 상권이 지속적으로 성장하고 있는 지역입니다.

증산역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 인근의 다수의 아파트 단지와 주거 시설은 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

다양한 업종의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집하여 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

LF스퀘어몰 등 대형 상업시설의 입점(또는 입점 계획)은 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 생활정보

교통: 부산 도시철도 2호선 증산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 인근의 상업지구 내 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 환경: 주변에 아파트 단지와 소공원 등이 있어 주거 환경이 쾌적하며, 교육 시설(초, 중, 고등학교) 또한 근거리에 위치하여 통학이 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 잠재적 리스크

공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이: 본건을 포함한 제1-065호부터 제1-070호까지의 호실들이 경계벽 등을 제거하고 하나의 매장(ABC MART)으로 임의 개조되어 사용 중입니다. 향후 원상복구 의무가 발생하거나 관련 비용이 수반될 가능성이 있습니다.

구조 변경의 용이성 및 비용: 인접 호실과의 경계벽 설치가 비교적 용이하고 비용이 과다하지 않을 것으로 판단되나, 이를 고려한 향후 공간 분할 또는 재구성에 대한 추가적인 계획 및 비용이 발생할 수 있습니다.

공실 위험: 현장 조사 당시 일부 호실(제1-062호, 1-063호, 1-064호)이 공실 상태였으며, 해당 호실의 장기 공실화 가능성 및 이에 따른 임대 수익 확보의 어려움이 존재합니다.

임대차 관계의 불확실성: 임대차 관계가 미상이며, 현장 관계자로부터 명확한 정보를 얻지 못해 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.9. 혐오시설 확인

주변 지역에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 시설 등)로 분류될 만한 시설은 제공된 정보 및 일반적인 상권 분석을 통해 현재까지 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 현황 파악을 위해서는 직접적인 현장 방문 및 추가적인 주변 환경 조사가 권장됩니다.

1.10. 종합 의견

본건은 양산 물금신도시의 중심 상업 지역에 위치하며, 증산역 초역세권이라는 매우 뛰어난 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 풍부한 유동인구와 인근 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 상업 시설로서의 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 여러 호실이 임의로 통합되어 사용되는 내부 구조와, 공실 및 불확실한 임대차 관계 등은 투자 전 반드시 꼼꼼히 확인하고 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 우수한 입지를 바탕으로 한 투자가치가 기대됩니다.

1.11. 투자 포인트

탁월한 입지: 증산역 초역세권으로, 풍부한 유동인구와 아파트 단지 배후 수요 확보에 유리합니다.

성장 가능성: 신도시 개발 및 상권 활성화에 따른 지역 가치 상승 및 투자 수익률 증대 가능성이 있습니다.

활발한 상권: 주변 상업 시설과의 시너지를 통해 안정적인 상업 활동이 기대됩니다.

개조 및 복구 고려: 임의 개조된 내부 구조에 대한 명확한 현황 파악 및 합리적인 복구/활용 계획 수립 시 경쟁력 있는 투자가 가능합니다.

수익 창출 기회: 공실 호실에 대한 효율적인 임대 전략 수립 및 실행을 통해 추가적인 수익 창출을 도모할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계