나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9534 [8] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-069호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근
에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 증산역 등이 있어 교통상황은 무난시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물의 제1층 제1-062호, 제1-063호,
제1-064호, 제1-065호, 제1-066호, 제1-067호, 제1-068호, 제1-069호, 제1-070호로서, 공히
외벽 : 치장벽돌 붙임, 복합판넬잇기, 강화유리창호 마감 등,
내벽 : 판넬잇기 마감, 인테리어 마감 등입니다.
창호 : 강화유리 창호 등입니다.

이용상태

공부상 판매시설이며, 현장조사 당시 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호는 공실 상태이며,
제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용 중
입니다.

설비내역

전기설비, 공동위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태등

가장형의 본건 토지 4면 모두 각각 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자도로에 접해 있어
가로망 상태는 무난시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 본건 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호
는 공실이었으며, 본건 제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지
함께 ABC MART의 매장으로 이용 중이었으며, 매장의 직원에게 임대차 관계 등
을 탐문하였으나, 그 내용을 알고 있지 않았습니다.

- 기타사항 : 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 현장조사 등에 의하여
확인하였으며, 현장조사 당시 본건은 인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나
, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의해 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의
경우 그 경계벽이 판넬(두께 약 15cm)로 되어 있어, 경계벽의 재료 등을 고려
할 때 경계벽 설치가 비교적 용이하며, 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것
으로 판단됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부상 판매시설이며, 제1-065호부터 제1-070호는 경계벽이나 경계바닥선 제거한 후 임의로 개조하여 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용중임
2.인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의하여 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의 경우그 경계벽이 판넬(두게 약 15cm)로 되어 있어 경계벽의 재료 등을 고려할때 경계벽 설치가 비교적 용이하며 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경9534 (8)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진해수산업협동조합

1.1. 물건 상세

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-069호

* 용도: 판매시설 (건축물대장상 복합 용도: 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설)

* 토지면적: 23.85㎡ (약 7.22평)

* 건물면적: 42.95㎡ (약 12.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 882,000,000원

1.2. 특이사항

* 공동담보 물건임.

* 공부상 판매시설이나, 제1-065호부터 제1-070호는 내부 경계벽 제거 후 제1-065호부터 제1-075호까지 ABC MART 매장으로 임의 개조하여 사용 중임.

* 인접 호실과의 경계벽은 현재 없으나, 건축물 현황도에 위치가 명확하고 판넬 설치 등 경계벽 복구가 비교적 용이할 것으로 판단됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 증산역이 있어 교통 여건은 무난함.

* 토지는 4면 모두 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자 도로에 접하여 가로망 상태가 양호함.

2.3. 토지 이용계획

* 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 대로1류(폭 35-40m), 소로1류(폭 10-12m), 중로1류(폭 20-25m) 도로에 접함.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023-08-22 접수, 진해수산업협동조합 근저당권 (채권액 5,592,000,000원)

* 경매 신청 채권자: 진해수산업협동조합 (울산지방법원 2024타경9534)

* 매각으로 인한 권리 소멸: 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨 (말소 대상). 인수되는 권리는 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: ABCMART

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 현장 조사 당시 임대차 관계는 불명확하며, 직원 탐문 결과 상세 내용을 알지 못함. 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 낙찰자는 임차인과의 명도 과정에서 큰 부담은 없을 것으로 예상되나, 현황 조사가 필요함.

3.3. 총 권리 분석

* 등기부채권 총액: 약 7,620,260,187원

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 입지 및 배후수요

* 증산역 인근 상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후 주거단지의 수요 확보에 유리한 입지임.

* 주변 상권은 근린생활시설 및 아파트 단지와 연계되어 있어 복합적인 상권 형성이 기대됨.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 본건 주변에는 근린생활시설, 아파트 단지, 소공원 등이 위치하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 본건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 증산역(부산 도시철도 2호선)과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 주변에 버스정류장이 다수 있어 광역적인 이동이 용이함.

* 근린생활시설 및 소공원이 인접하여 이용객 및 직원들의 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 구조 및 용도 변경

* 공부상 판매시설이나, 다수 호실이 임의로 개조되어 단일 매장(ABC MART)으로 사용 중임.

* 향후 원상복구 또는 내부 칸막이 설치 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있음.

6.2. 미확인 임대차 관계

* ABCMART 임차인의 경우 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없는 것으로 파악되나, 명확한 임대차 계약 내용을 확인하여 명도 절차를 진행할 필요가 있음.

* '임대관계는 미상'이라는 정보는 추가적인 확인이 필요함을 시사함.

6.3. 공동담보 물건

* 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 상황 및 결과가 간접적으로 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 양산시 증산역 인근 상업지역에 위치한 라피에스타양산 내 판매시설로, 역세권이라는 지리적 이점과 양호한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적 고객 확보에 유리한 입지입니다. 감정가는 8억 8천 2백만원이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리상 인수는 없습니다. 다만, 다수의 호실이 임의로 개조되어 사용 중이며, 임차인 ABCMART의 경우 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 파악되어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, 정확한 현황 조사가 요구됩니다. 건물 복구 관련 추가 비용 발생 가능성과 공동담보 물건이라는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 증산역 역세권 상업시설이라는 최상의 입지 조건.

* 아파트 단지 및 상업시설 배후 수요 풍부.

* 현재 영업 중인 ABC MART의 존재로 인한 즉시 영업 가능성 (단, 계약 조건 확인 필요).

* 향후 상권 활성화 시 투자 가치 상승 기대.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 물건 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 882,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 거래 사례, 임대 수익률, 복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리상 인수 부담이 없고, 위치가 우수하다는 점을 감안하여 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 조사와 현장 답사를 통한 구체적인 분석이 선행되어야 합니다.

* 실제 입찰가 산정 시에는 본 보고서의 정보 외에 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.