나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9534 [3] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-064호 판매시설 경매

경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-064호 (라피에스타양산) (판매시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경9534(울산지방법원 경매6계). 감정가 886,000,000원, 최저가 434,140,000원. 매각기일은 2026-07-29입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 9534 [3]
소재지	경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-064호
도로명주소	경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-064호 (라피에스타양산)
용도	판매시설
건물명	라피에스타양산
매각기일	2026.07.29
관할법원	울산지방법원 경매6계 (216-8266(구내:8266))
이용제한	제1종지구단위계획구역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), 유통상업지역, 가축사육제한구역, (접함)대로1류(폭 35m~40m), (접함)소로1류(폭 10m~12m), (접함)중심상업지역

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-064호 판매시설 경매 물건 이미지

면적

토지면적	21.77㎡ (6.59평)
건물면적	39.20㎡ (11.86평)

금액

감정가	886,000,000원
최저가	434,140,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	43,414,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.10	886,000,000원	유찰
신건	2026.01.21	886,000,000원	유찰
2차	2026.03.04	620,200,000원	유찰
3차	2026.04.09	434,140,000원	변경
3차	2026.07.29	434,140,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근
에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 증산역 등이 있어 교통상황은 무난시
됩니다.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물의 제1층 제1-062호, 제1-063호,
제1-064호, 제1-065호, 제1-066호, 제1-067호, 제1-068호, 제1-069호, 제1-070호로서, 공히
외벽 : 치장벽돌 붙임, 복합판넬잇기, 강화유리창호 마감 등,
내벽 : 판넬잇기 마감, 인테리어 마감 등입니다.
창호 : 강화유리 창호 등입니다.
이용상태: 공부상 판매시설이며, 현장조사 당시 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호는 공실 상태이며,
제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용 중
입니다.
설비내역: 전기설비, 공동위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 가장형의 토지로서, 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중
입니다.
인접 도로상태등: 가장형의 본건 토지 4면 모두 각각 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자도로에 접해 있어
가로망 상태는 무난시 됩니다.
토지이용계획 및 제한상태: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> 입니다.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 본건 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호
는 공실이었으며, 본건 제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지
함께 ABC MART의 매장으로 이용 중이었으며, 매장의 직원에게 임대차 관계 등
을 탐문하였으나, 그 내용을 알고 있지 않았습니다.

- 기타사항 : 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 현장조사 등에 의하여
확인하였으며, 현장조사 당시 본건은 인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나
, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의해 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의
경우 그 경계벽이 판넬(두께 약 15cm)로 되어 있어, 경계벽의 재료 등을 고려
할 때 경계벽 설치가 비교적 용이하며, 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것
으로 판단됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	11건	43%	178,060,473원
최근 6개월	15건	47%	186,909,080원
최근 12개월	17건	48%	179,749,188원

물건 비고

1.공부상 판매시설임
2.인접한 호실과의 경계벽면이나 바닥선이 없이 한개의 호실로 사용중이나 현재 공실 상태임. 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의하여 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의 경우 그 경계벽이 판넬(두게 약 15cm)로 되어 있어 경계벽의 재료 등을 고려할때 경계벽 설치가 비교적 용이하며 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경9534 (3)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-064호

건물명: 라피에스타양산

토지면적: 21.77㎡ (약 6.59평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

감정가: 886,000,000원

용도: 판매시설 (공부상), 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건축물 현황

집합건축물대장 상 본건은 '라피에스타양산'으로, 지하 3층, 지상 7층 건물이며, 본 건은 1층에 위치합니다. 건물의 주요 용도는 판매시설이며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

1.3. 토지 정보

본건은 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로1류, 중로1류에 접해 있어 가로망 상태가 무난합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 부산 도시철도 2호선 증산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 주변 편의시설 및 상권

본건은 라피에스타양산 내에 위치하며, 주변에는 하나로마트 양산점, 쿠우쿠우 양산점, 해양산국밥 등 다양한 근린생활시설과 맛집이 도보로 이용 가능합니다. 또한, 라피에스타양산에는 LF스퀘어몰 등 다양한 패션 브랜드와 라이프스타일 매장이 입점해 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 8월 22일 접수된 진해수산업협동조합의 근저당권(을2)이며, 이 외 다수의 근저당, 압류, 가압류가 존재하나 모두 말소될 예정입니다. 따라서 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 양윤기 씨가 존재합니다. 전입일자(사업일자)는 2021년 6월 24일이며, 보증금 40,000,000원, 차임 0원입니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 다툼이 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 양산 물금읍 증산리는 신흥 주거지로 아파트 단지가 밀집해 있으며, 증산역을 중심으로 상권이 형성되고 있습니다. 라피에스타양산은 이러한 배후 수요를 바탕으로 다양한 상업 시설이 입점해 있습니다.

4.2. 주변 상가 현황

라피에스타양산 1층에는 ABC MART를 비롯한 다수의 판매시설이 운영 중이며, 일부 점포는 공실 상태입니다. 이는 상가 공급 과잉 및 경기 침체 등의 요인으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

증산역(부산 도시철도 2호선) 초역세권에 위치하여 부산 및 김해 등 인근 도시로의 접근성이 우수합니다. 또한, 대로변에 접해 있어 차량을 이용한 접근도 용이합니다.

5.2. 주변 시설

주변에 근린생활시설, 아파트 단지, 소공원 등이 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 상가 침체

양산 증산상권은 상가 공급 과잉 및 경기 침체로 인해 일부 공실이 발생하는 등 침체된 모습을 보이고 있습니다.

6.2. 내부 구조 및 활용

본건은 공부상 판매시설이나, 현장 조사 당시 인접 호실과의 경계벽 없이 한 개의 호실로 사용 중이었으며, 현재는 공실 상태입니다. 경계벽 설치가 비교적 용이할 것으로 판단되나, 이를 위한 추가 비용 및 절차, 그리고 인접 호실과의 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금은 없으나 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 도시철도 2호선 증산역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 입지입니다. 라피에스타양산 내부에 위치하여 다양한 편의시설 및 쇼핑 시설 이용이 가능합니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없습니다. 다만, 상권 내 공실 및 상가 침체, 그리고 내부 구조 활용에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교통 접근성

증산역 역세권이라는 강력한 교통 이점은 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8.2. 잠재적 상권 회복 가능성

현재 상권 침체 및 공실이 존재하지만, 신도시 개발과 함께 지속적인 인구 유입이 예상되는 지역이므로 향후 상권 회복 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 복합 상업 시설 내 위치

라피에스타양산이라는 대규모 복합 상업 시설 내에 위치하여, 기존 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 886,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 임차인이 존재하며, 주변 상가 시세 및 현재 상권 상황, 향후 회복 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사가 요구됩니다.)1. 물건 기본정보