나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118322 [1] 울산광역시 북구 산하동 산152 임야 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118322 [1] 울산광역시 북구 산하동 산152 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경118322 | 소재지: 울산광역시 북구 산하동 산152 | 감정가: 27,505,520원 | 최저가: 27,505,520원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경118322 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118322 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 산152

용도: 임야

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

감정가: 27,505,520원

토지면적: 23,405.00㎡ (약 7,081.7평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지 지분율: 165,239.3 (제공된 정보 그대로 기재)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 입지조건

본건 토지는 울산광역시 북구 산하동에 위치하며, 주변은 자연림, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 인근에 "스포츠과학중고등학교"가 있어 교육 시설과의 접근성이 있습니다. 소형 차량의 접근이 가능하며, 동측 인근에 강동번영로가 지나 교통 사정은 보통 수준입니다. 지적도상 맹지인 구역(목록 1, 4)도 있으나, 일부 구역(목록 2, 3)에는 내부로 비포장 임도가 개설되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 자연림과 인접한 지역이며, 일부 농경지가 혼재되어 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 남OO이며, 채무자 또한 남OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 전체 토지의 소유권을 취득하는 것이 아니라 해당 지분만을 취득하게 됨을 의미합니다.

주요 특이사항으로는 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능, 분묘기지권, 법정지상권 등이 있습니다.

주의사항으로는 일괄 매각 및 지분 매각으로 진행되며, 공유자의 우선매수권 행사 관련 규정(민사집행법 제140조)을 숙지해야 합니다. 공유자의 우선매수 신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 다음 매각기일에 해당 공유자는 더 이상 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

본건 토지상에 자생하는 소나무 및 잡목은 토지에 포함하여 평가되었으며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 수 있습니다.

목록 1, 3은 도시계획시설(도로)에 저촉되나 그 비율이 미미하여 별도 평가되지 않았습니다. 목록 2, 4는 도시계획시설(도로)에 속하여 이용상 제한을 고려하여 평가되었습니다.

목록 1은 농림지역과 생산관리지역에 속하나, 농림지역을 주된 용도지역으로 하여 평가되었습니다.

목록 2는 공부상 지목은 임야이나 현황 일부는 잡종지(무허가 건축물 부지)이며, 현황 상 약 7동의 무허가 종교시설(성불사 법당 등)이 있으나 타인 소유로 확인되어 감정평가에서 제외되었습니다. 따라서 이들 제시외 건물은 본 매각에서 제외됩니다. 목록 2는 이러한 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 수 있는 가격으로 평가되었습니다.

인접지와의 경계 구분은 지적 측량을 요하며, 목록 1, 4는 지적도상 맹지입니다. 목록 3은 진입로 및 자연림 상태이며, 목록 2, 3은 내부로 비포장 도로가 개설되어 있습니다.

1.5. 상권분석

본건은 주로 임야 및 자연림 상태의 토지로, 인근에 농경지가 혼재되어 있어 전통적인 상업 기능이 발달한 지역은 아닙니다. 그러나 인근에 "스포츠과학중고등학교"가 위치하고 강동번영로와 같은 주요 도로가 통과하고 있어, 향후 지역 개발 가능성이나 관련 편의 시설 접근성을 간접적으로 고려해볼 수 있습니다. 현재로서는 주변이 자연환경 위주로 구성되어 있어 직접적인 상권 분석보다는 입지 및 개발 잠재력 측면에서 접근하는 것이 바람직합니다.

1.6. 생활정보

주변이 자연림으로 둘러싸여 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 근거리의 "스포츠과학중고등학교" 외에 기타 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다. 교통은 강동번영로를 통해 접근 가능하며, 차량을 이용한 시내 및 외부 지역으로의 이동은 용이한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 지분 매각이라는 점입니다. 이는 전체 토지를 자유롭게 활용하는 데 제약이 따르며, 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

공유자 우선매수권 행사에 따른 변수가 존재하며, 매수보증금 미납 시 해당 공유자의 권리가 소멸되지만, 매각 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

분묘기지권 및 법정지상권의 존재 가능성은 토지 이용에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다. 특히, 분묘의 경우 지상에 확인되지 않는 경우도 있어 추가적인 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

목록 2의 경우, 공부상 지목과 현황(잡종지, 무허가 건축물 부지)이 상이하며, 타인 소유의 무허가 건물이 존재하여 소유권 행사에 제약이 따릅니다. 이 건물들은 매각 대상에서 제외되지만, 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

맹지(목록 1, 4)이거나 내부 비포장 도로(목록 2, 3)만 있어 진입로 확보에 대한 고려가 필요합니다.

도시계획시설(도로) 저촉 및 각종 토지 이용 규제(농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지 등)는 토지의 활용도를 제한할 수 있습니다.

인접지와의 경계 불분명으로 인한 지적 측량 필요성은 추가적인 비용 및 시간을 발생시킬 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 산하동에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다. 넓은 면적을 가지고 있으나, 지분 매각이라는 점, 분묘기지권, 법정지상권, 타인 소유의 무허가 건물 존재, 맹지 등 다양한 권리 및 이용상의 제약이 복합적으로 존재하는 물건입니다. 자연림 상태이며 일부 계획도로 편입 및 용도지역 지정으로 인해 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 이러한 제약 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

본건은 복합적인 권리관계와 이용 제약으로 인해 일반적인 투자자에게는 다소 부담스러울 수 있습니다. 그러나 특정 목적을 가진 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

첫째, 지분 매각 물건의 특성상, 다른 공유자들과의 협의를 통해 토지를 통합하거나 개발할 잠재력이 있을 수 있습니다.

둘째, 주변 지역의 개발 계획이나 도시 계획의 변화에 따라 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 특히, 강동번영로와 인접한 입지는 교통 접근성 측면에서 긍정적입니다.

셋째, 자연림 상태를 활용한 전원주택지, 묘지, 또는 자연 친화적인 시설로의 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다. 다만, 이는 관련 법규 및 규제 확인이 선행되어야 합니다.

투자 시에는 반드시 현장 방문을 통해 분묘 상태를 확인하고, 관련 법규 및 권리 관계에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계