나이스옥션 법원경매 수원 2025타경98 [1] 경기도 화성시 향남읍 행정리 450-4 주상복합 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2025타경98 [1] 경기도 화성시 향남읍 행정리 450-4 주상복합 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매8계 2025타경98 | 소재지: 경기도 화성시 향남읍 행정리 450-4 | 감정가: 1,037,350,800원 | 최저가: 1,037,350,800원 | 용도: 주상복합

1. 수원지방법원 2025타경98 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경98 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 행정리 450-4

건물 용도: 주상복합

감정가: 1,037,350,800원

토지 면적: 235.10㎡ (약 71.12평)

건물 면적: 397.12㎡ (약 120.13평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 근OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리에 위치하며, 남서측 인근에 항일고등학교가 자리하고 있습니다. 주변은 주상용 건물, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 개발이 진행 중인 신도시 지역의 특징을 보입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북측으로는 약 10미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 김OO입니다. 채권자는 근OOOOOOOOOOO이며, 이는 근저당권에 의한 임의경매 개시로 추정됩니다. 제시된 정보만으로는 특별한 권리상 복잡성은 확인되지 않으나, 일반적인 권리분석 절차에 따라 선순위 권리 및 말소기준권리 등을 반드시 확인해야 합니다. 매각으로 인해 소유권이 이전되면 기존의 제한 물권(근저당 등)은 말소될 가능성이 높습니다.

1.4. 상권분석

본건은 주상복합 건물로서, 1층은 근린생활시설, 상층부는 주거 시설 등으로 활용될 수 있는 복합적인 상권에 위치합니다. 주변에 주택 단지 및 학교가 있어 배후 주거 수요와 유동 인구를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 향남읍은 택지개발 등으로 지속적인 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 환경으로는 본건 인근에 항일고등학교가 있어 자녀 교육에 유리하며, 향남초등학교, 향남중학교 등도 근거리에 위치합니다. 대중교통 이용이 편리하고, 차량 접근성이 좋으며, 행정리 및 인근 상업 지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 본건은 제2종일반주거지역 및 향남1지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 환경 변화를 기대할 수 있습니다. 성장관리권역으로서 수도권의 개발 정책 영향을 받을 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으며, 대체로 주거 및 상업, 교육 시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항은 1층 부분의 현황 이용 상태와 공부상 내용의 차이입니다. 일반건축물대장 및 건축물현황도상 1층은 제2종근린생활시설 1개 호실로 등재되어 있으나, 현황은 4개 호실로 분할되어 이용 중입니다. 이로 인해 향후 원상회복 명령 등의 행정 조치가 내려질 수 있으며, 이는 추가적인 비용 발생 또는 사용 수익에 제한을 초래할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 관청(건축과 등)에 문의하여 정확한 현황과 법적 조치 가능성을 확인해야 합니다. 또한, 일반건축물대장상 변동사항 등재 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상으로, 명도 관련 이슈나 임대차 관계에 따른 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 향남읍의 주상복합 건물로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 하지만 1층의 무단 용도 변경 및 분할 사용으로 인한 법적 리스크가 명확히 존재하므로, 이를 간과해서는 안 됩니다. 잠재적 리스크에도 불구하고, 향남 택지개발지구 내에서의 입지적 장점과 향후 상권 발전 가능성을 고려할 때, 철저한 사전 조사와 위험 관리 능력이 있다면 투자 가치를 검토해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

향남읍이라는 성장 가능성 있는 지역에 위치하고 있습니다. 주상복합 건물의 특성상 주거 및 상업 시설 운영이 가능합니다. 1층 용도 변경 및 분할 문제는 명확한 리스크 요인이지만, 이를 해결하거나 활용 방안을 모색할 경우 오히려 경쟁력을 가질 수 있습니다. (예: 합법적인 용도 변경 가능성 검토, 원상회복 후 재활용 등) 교통 접근성이 양호하며, 주변 주거 배후 단지를 통한 고정 수요 확보가 가능합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매8계