나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11544 [1] 인천광역시 남동구 간석동 900-153 현대홈타운아파트 105동 4층401호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11544 [1] 인천광역시 남동구 간석동 900-153 현대홈타운아파트 105동 4층401호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매9계 2024타경11544 | 소재지: 인천광역시 남동구 구월로 65, 105동 4층401호 (간석동,현대홈타운아파트) | 감정가: 561,000,000원 | 최저가: 561,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호

인천지방법원 2024타경11544 (1)

소재지

인천광역시 남동구 간석동 900-153 현대홈타운아파트 105동 4층401호

용도 및 경매구분

아파트 / 부동산강제경매 (중복사건)

감정가

561,000,000원

토지 및 건물 면적

토지 46.69㎡ (지분율 4669.39)

건물 142.05㎡ (지분율 14205.279999999999)

매각대상

토지/건물일괄매각

채무 및 관계

소유자/채무자: 윤OO, 채권자: 신OO

특이 및 주의사항

중복사건, 토지 별도등기 있음

1.2. 물건 현황 상세

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천시청역(인천2호선) 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 등으로 이루어진 주거 지역입니다.

건물은 철근콘크리트조 경량철골조지붕 21층 건물 내 4층 401호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 하이새시 창호입니다. 아파트로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등 기본적인 설비 내역을 갖추고 있습니다.

토지는 등고평탄한 2필지 1단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 30미터, 동,서,북측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 인천지하철 1호선과 2호선이 교차하는 인천시청역 북서측 인근에 위치한 더블 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 사정은 보통 이상으로 평가됩니다. 간선도로와의 접근성도 우수하여 광역 이동에도 용이합니다.

2.2. 토지 이용 규제

본건은 제3종일반주거지역에 속해 있어, 주거 환경으로서의 가치와 용적률 면에서 비교적 높은 평가를 받는 지역에 위치하고 있습니다.

다만, 건축용도지역기타(건축선 지정), 상대보호구역(학교보호), 철도보호지구, 과밀억제권역 등의 규제가 복합적으로 적용되고 있어 추후 재건축 또는 리모델링 등 건축 행위 시에는 세부적인 제한 사항 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 윤OO으로 동일합니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 원칙적으로 매수인이 온전한 소유권을 취득하는 데 유리합니다.

중복사건으로 진행 중이므로, 경매 절차가 안정적으로 진행될 가능성이 높으나, 동시에 투자자의 관심도가 높아져 경쟁률 상승의 요인으로 작용할 수 있습니다.

3.2. 핵심 리스크: 토지 별도등기

본건의 가장 중요한 주의사항은 '토지 별도등기 있음'입니다. 이는 집합건물(아파트)임에도 불구하고 토지 등기부상에 소유권 외의 별도 권리(예: 근저당권, 지상권 등)가 등재되어 있을 가능성을 의미합니다.

별도등기가 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 경우, 낙찰 후 추가적인 법적 문제나 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 토지 등기부등본을 열람하여 별도등기의 종류와 인수 여부를 철저하게 분석해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 시설

본건은 전형적인 아파트 밀집 주거 지역에 위치하며, 주거 만족도가 높은 제3종일반주거지역입니다.

인근 인천시청역을 중심으로 각종 행정기관(인천시청, 교육지원청)이 가까이 있어 공공 인프라 이용이 편리합니다. 아파트 단지 특성상 근린 생활시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 보이며, 상대보호구역 지정은 교육 환경이 양호함을 간접적으로 시사합니다.

4.2. 주거 환경

본건이 위치한 현대홈타운 아파트는 대단지 아파트일 가능성이 높으며, 도로 접근성이 좋아 차량 이용에 불편함이 없습니다. 21층 중 4층으로 저층에 해당하여, 엘리베이터 이용 편의성이나 관리비 측면에서는 장점이 될 수 있으나, 일조권이나 조망권에 대해서는 현장 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 인수 위험 (최대 리스크)

앞서 강조한 '토지 별도등기 있음'이 최우선 리스크입니다. 별도등기된 권리의 성격에 따라 낙찰 불허가 또는 권리 인수 위험이 있으므로, 입찰가 산정 시 이 부분을 반드시 반영해야 합니다.

5.2. 명도 리스크

감정평가서상 '임대관계 미상'이므로, 현황상 점유자가 소유자(채무자)인지, 임차인인지 확인이 필요합니다. 만약 임차인이 존재하고 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 명도 협상 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 중복사건의 영향

중복사건은 매각기일이 늘어지거나 유찰 가능성이 줄어들어 오히려 경쟁률을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

인천광역시 남동구 간석동 현대홈타운 아파트는 인천시청역 더블 역세권의 우수한 입지 조건과 제3종일반주거지역이라는 주거 가치를 바탕으로 안정적인 투자 물건의 기본 조건을 갖추고 있습니다. 특히 142.05㎡의 대형 평형은 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

다만, '토지 별도등기 있음'이라는 중대한 권리상 위험 요소를 내포하고 있어, 일반적인 아파트 경매보다 훨씬 신중하고 전문적인 권리 분석이 필수적입니다. 이 리스크를 정확히 해소하거나, 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정 능력이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 인천시청역 더블 역세권, 3종 일반주거지역의 높은 주거 가치

실사용 면적: 142.05㎡의 대형 평수 아파트

잠재적 고수익: '토지 별도등기' 리스크 분석 성공 시, 해당 리스크로 인해 경쟁률이 낮아져 저가 낙찰 기회 발생 가능성 높음

**반드시 권리분석 전문가와 '토지 별도등기' 내용에 대해 심층적으로 논의한 후 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.**

법원 정보

인천지방법원 경매9계