나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514034 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 주거용오피스텔 및 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상업용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통이용 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 4층 404호로서, (사용승인일자: 2021.02.10) 외벽: 몰탈위페인팅 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 스프 링클러설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 2필일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30m 내외 남서측으로 노폭 약 10m 내외 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사 육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 상대보호구역 (남부교육청평생교육과-11155), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경514034 (1) 사건의 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514034 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10, 브릴리언트 4층 404호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 262,000,000원

* 토지 면적: 11.13㎡ (약 3.37평)

* 토지 지분: 11.13㎡ (약 3.37평)

* 건물 면적: 81.45㎡ (약 24.64평) (전용면적 기준)

* 건물 지분: 81.45㎡ (약 24.64평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일자: 2021년 02월 10일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 3층, 지상 15층 건물 내 4층 404호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, '인천기계공업고등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 본건과 유사한 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상업용 빌딩 및 근린생활시설이 혼재하는 상업지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 진입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지의 부정형 토지로서, 주상복합 용도의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동측 약 30m, 남서측 약 10m, 북동측 약 3m 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 외국인 매수 시 허가가 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 20일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정등기 (갑6) 입니다.

* 등기부 요약:

* 갑4: 소유권이전 (2021-10-07)

* 을1: 주택임차권 (양은진, 310,000,000원) - 2023년 11월 15일 말소 처리되었으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되었으나 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 갑5: 소유권이전 (2021-11-12)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 310,000,000원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양은진)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-07

* 확정일자: 2021-09-09

* 배당신고일자: 2023-11-15

* 대항력: 없음

* 임차인: 정동훈

* 보증금: 0원 (금액 미상)

* 차임: 0원 (금액 미상)

* 전입일자: 2025-07-01

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수 금액이 없을지라도 주의가 필요합니다.

* 인수되는 권리: 상기 '정동훈' 임차인의 보증금 및 차임이 미상이므로, 해당 임차인의 권리관계에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 인천 미추홀구 주안동 일대는 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택이 밀집한 주거 지역과 상업용 빌딩, 근린생활시설이 혼재하는 복합 상업 지구입니다. 따라서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다. 주변에 학교(인천기계공업고등학교)가 인접해 있어 배후 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물로, 본 물건은 4층에 위치합니다.

* 이용 상태: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전, 스프링클러, 난방, 도시가스 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 정동훈 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상이므로, 인수될 수 있는 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크입니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 매수 시 허가 필요하며, 지정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 내 매각이 이루어질 경우 관련 규정을 준수해야 합니다.

* 인천시 미추홀구 지역 특성: 일부 지역의 경우 주거환경이나 개발 현황에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 오피스텔로, 비교적 양호한 입지조건과 최신 설비를 갖추고 있습니다. 주안동 상업지역에 위치하여 주거 및 투자 가치가 잠재적으로 높다고 판단됩니다. 그러나 현재 가장 큰 리스크 요인은 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인(정동훈)의 존재입니다. 해당 임차인과의 명확한 권리 관계 확인 및 금전적 부담 여부를 면밀히 파악해야 합니다. 주택도시보증공사의 HUG 인수조건 변경 등 특이사항은 HUG와의 협의를 통해 인수 시 조건이 명확해질 수 있으나, 정동훈 임차인의 문제가 해결되지 않으면 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2021년 준공)

* 인천 미추홀구 주안동 중심 상업지역의 우수한 입지

* 안정적인 주거 수요 기대되는 복합 상업 지역

* 편리한 교통 및 주변 생활 인프라

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 262,000,000원이며, 최근 실거래가는 2024년 4월 19일에 10층 물건이 270,000,000원, 3층 물건이 260,000,000원 (각 84.78㎡ 기준)에 거래되었습니다. 본 건물의 전용 면적은 81.45㎡ (약 24.64평)으로, 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 면적임을 감안해야 합니다.

가장 큰 고려사항은 '대항력 있음'으로 표시된 정동훈 임차인의 미상 보증금 및 차임입니다. 이로 인해 잠재적인 인수 보증금 또는 명도 비용이 추가될 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'은 HUG 관련 채무를 제외한 일반적인 인수 금액을 의미할 수 있으나, 정동훈 임차인 관련 불확실성은 매우 큰 리스크 요인입니다.

이러한 리스크를 감안하여, 시장 가격보다 낮은 수준에서의 보수적인 입찰 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 190,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 현재 감정가 및 시세 대비 약 27% 이상 할인된 가격으로, 미상 보증금에 대한 잠재적 위험을 반영한 금액입니다. 최종 입찰가는 해당 임차인과의 협상 결과 및 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.