나이스옥션 법원경매 포항 2025타경573 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 동문리 112-9 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 연일읍 동문리 "연일읍행정복지센터" 동측 약 500m 지점에 소재하는 다세대주택(통칭 청우빌라) 1층 102호 단위세대로서, 주위는 소규모 아파트단지와 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

차량 출입 용이하고, 대중 교통사정 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 1층 102호 단위세대로서 외벽 ; 몰탈 위 페인팅 마감 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 장판지, 타일 등 마감 창호 : 새시 유리창 등 (사용승인일 ; 1992.06.20.)

이용상태

다세대주택임

설비내역

위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리꼴의 토지로 인접지대와 평탄한 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

북측 폭 약 8 미터, 동측 폭 약 6 미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 잠금장치 및 점유자 부재로 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사와 통상적인 관리상태를 상정하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 포항지원 2025타경573 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지정보

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 동문리 112-9 1층102호

건물명: 청우빌라

1.3. 건물및토지정보

용도: 다세대주택

토지면적: 21.08㎡ (약 6.37평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 39.17㎡ (약 11.85평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정가및매각정보

감정가: 17,500,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 포항시 남구 연일읍 동문리 "연일읍행정복지센터" 동측 약 500m 지점에 소재하는 다세대주택(통칭 청우빌라) 1층 102호 단위세대임.

주위는 소규모 아파트단지와 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정도 편리한 편임.

2.3. 인접도로상태

북측 폭 약 8미터, 동측 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

구분건물 등기부 요약 정보에 따르면,

2000년 10월 02일 심영진 소유권 이전

2011년 04월 28일 문수남 소유권 이전

2014년 10월 02일 임희연 소유권 이전

2016년 03월 18일 경북대구낙농협동조합 근저당 설정 (24,000,000원) - 말소기준권리

2025년 10월 10일 여후출 소유권 이전 (상속)

2025년 11월 14일 경북대구낙농협동조합 임의경매 개시 (12,579,402원)

2026년 01월 09일 남포항농업협동조합 가압류 (9,515,238원)

3.2. 말소기준권리및인수되는권리

말소기준권리는 2016년 03월 18일 접수된 경북대구낙농협동조합의 근저당권입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 채권은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

지상권 개요에도 해당사항 없음.

3.3. 채권총액

등기부채권 총액은 33,515,238원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변매매시세

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과,

2026년 5월 13일, 부성빌라 1층, 전용면적 58.75㎡ (약 17.77평)이 31,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 3일, 홍익빌라(가동) 1층, 전용면적 49.23㎡ (약 14.89평)이 20,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 8일, 승리국민주택 3층, 전용면적 60.21㎡ (약 18.21평) 연립주택이 15,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세분석

본건은 전용면적 39.17㎡ (약 11.85평)의 다세대주택입니다.

가장 유사한 물건인 홍익빌라(112-4, 1990년식, 1층, 49.23㎡)가 20,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(112-9, 1991/1992년식, 1층, 39.17㎡)의 시세는 규모 및 거래 시점을 감안하여 약 18,000,000원 ~ 22,000,000원 수준으로 추정됩니다.

부성빌라(12-4, 1991년식, 1층, 58.75㎡)의 경우 31,000,000원에 거래되었으나, 본건보다 면적이 약 1.5배 크고 지번이 다른 점을 감안해야 합니다.

승리국민주택(연립)은 건축연도가 더 오래되고 주택 유형이 달라 직접적인 비교가 어렵습니다.

종합적으로 볼 때, 감정가 17,500,000원은 현재 시세 대비 적정하거나 다소 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

본건 주변으로 소규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

가장 가까운 공공시설로는 "연일읍행정복지센터"가 약 500m 거리에 위치합니다.

5.2. 건축물정보

사용승인일: 1992년 06월 20일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호

내부마감: 몰탈 위 페인팅, 벽지, 타일 등

설비: 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 등

6. 잠재적리스크

6.1. 점유및내부조사불가

물건명세서 및 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 인해 내부 조사가 불가한 상태입니다.

따라서 정확한 내부 상태, 수리 필요 여부, 누수 등 하자 여부를 파악하기 어렵습니다.

이로 인해 낙찰 후 예상치 못한 수리비나 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

임대 관계 또한 확인하지 못했으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 토지이용계획및제한사항

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)

* 제한사항: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한구역), 비행안전제2구역 (전술)

특히 비행안전제2구역은 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있음을 시사합니다.

6.3. 주변시설(혐오시설포함)

* 지도상으로 확인한 결과, 본건 주변은 주로 주택가로 형성되어 있습니다.

* 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

* 다만, 비행안전제2구역에 해당되므로, 해당 구역의 특성에 따른 생활 불편(소음 등)이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 규제 사항으로 실제 축사가 인접해 있는 경우는 드뭅니다.

7. 종합의견

본건은 포항시 남구 연일읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 편리한 교통 및 주거 환경을 갖춘 지역에 소재합니다.

건물 노후화(1992년 준공) 및 내부 조사 불가라는 리스크가 존재하나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 적정 수준의 투자가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 1층에 위치하여 접근성이 양호합니다.

* 소멸주의 원칙에 따라 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 현재 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 내부 상태 확인이 어렵다는 점을 감안한 적정가 이하 입찰 시 투자 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 17,500,000원

주변 유사 물건(홍익빌라, 49.23㎡) 거래가: 20,000,000원

주변 유사 물건(부성빌라, 58.75㎡) 거래가: 31,000,000원

상기 분석 결과, 본 건물의 전용면적(39.17㎡) 및 유사 물건의 최근 실거래가를 종합적으로 고려했을 때, 적정 시세는 약 18,000,000원 ~ 22,000,000원 범위로 추정됩니다.

내부 상태 확인 불가라는 리스크와 권리 분석상 안전성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 19,000,000원 ~ 22,000,000원

(현 시세 및 감정가, 내부 확인 불가 리스크 등을 종합적으로 고려한 범위이며, 입찰 참여 시 적정선을 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.