나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513986 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 545-14 티오피시그니쳐 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천도화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 1km 부근에 경인국철 1호선 '도화역'이 위치하고 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2021.02.04) 외벽 : 벽돌, 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (폐문부재로 내부확인 못함)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 연립주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 약 6미터내외, 남서측으로 노폭 약 5미터내외 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도화동 545-14번지 : 준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상물건 기호<1>의‘등기사항전부증명서’상에 "주택임차권등기(2024.02.21. 임차보증금 304,000,000원)"가 기재되어 있으므로 업무에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513986 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 545-14 티오피시그니쳐 4층402호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축물 사용승인일: 2021년 2월 4일

* 감정평가액: 244,000,000원

* 토지면적: 16.06㎡ (약 4.86평)

* 건물면적 (전용면적): 72.07㎡ (약 21.80평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 건물 개요

* 건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 중 4층

* 총 호수: 48호

1.2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 준주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천도화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 1km 부근에 경인국철 1호선 '도화역'이 위치하고 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

* 대상 물건 남동측으로 약 6미터내외, 남서측으로 노폭 약 5미터내외 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 주변 환경 및 편의시설

* 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 주위는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 지역을 조사한 결과, 통상적인 주거지역 및 상업지구에서 발견되는 시설 외에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 인근에 도화역과 버스정류장이 위치하여 교통 이용이 편리하며, 초등학교가 인접하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능도 함께 누릴 수 있는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 갑5 압류 (목포세무서장, 2025.10.22. 접수)

3.2. 주요 권리사항 요약

* 을구 1번: 주택임차권 (박서혜, 보증금 304,000,000원). 등기부상 말소되었으며, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

* 을구 2번: 주택임차권 (이창재, 보증금 60,000,000원). 등기부상 인수(Inbound)로 기재되어 있으며, 대항력 있는 임차인입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 순위 2번 주택임차권 (이창재, 보증금 60,000,000원). 보증금 전액이 배당으로 변제되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2024-07-23

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-12-22

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 인수 조건. 확정일자가 없으므로 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. (주의 요망)

* 임차인: 주택도시보증공사(박서혜)

* 보증금: 304,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-03-08

* 배당신고일자: 2024-02-23

* 대항력: 없음 (등기부상 말소, HUG 인수조건 변경에 따른 처리로 보임)

* 비고: 매각으로 소멸되는 권리에 해당

3.5. 등기부채권 총액

* 364,000,000원 (을구 1번 304,000,000원 + 을구 2번 60,000,000원)

4. 상권분석

* 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 주위는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 인근에 도화역과 버스정류장이 위치하여 교통 이용이 편리하며, 초등학교가 인접하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능도 함께 누릴 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 도화역 주변 상권을 활용할 수 있습니다.

* 교육시설

인천도화초등학교가 도보 거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설

인천 지하철 1호선 도화역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수:

을구 2번 임차인 이 (보증금 60,000,000원)는 대항력이 있으며, 보증금 중 일부라도 배당받지 못하면 그 차액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 지출로 이어질 수 있으므로, 명확한 배당 현황 확인 및 권리 파악이 필수적입니다. (확정일자 없음, 배당신고일자 2025.12.22 예정)

* 내부 확인 불가:

폐문 부재로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련:

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권에 대한 언급은 복잡한 채권/채무 관계를 시사합니다. 다만, 등기부상 HUG 관련 임차권(을구 1번)은 말소되었고, 이창재 임차인(을구 2번)만 인수 대상입니다.

* 토지이용계획 상 제한:

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함)으로 지정되어 있으나, 이는 외국인에 한정된 제한으로 내국인 거래에는 영향이 미미할 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축인 오피스텔로, 입지 및 교통 조건이 양호한 편입니다. 주위 환경 역시 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

그러나 권리관계상 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 리스크가 존재합니다. 이 임차인은 확정일자가 없어 배당에서 전액 변제받지 못할 가능성이 있으며, 이에 따른 추가적인 인수 금액 발생에 유의해야 합니다. 건물 내부를 직접 확인하지 못한 점도 잠재적 리스크 요인입니다.

종합적으로 볼 때, 임차인 인수 금액을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 도화역 역세권에 위치하며, 초등학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 시세 상승: 지역 개발 및 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 244,000,000원

* 최근 매매사례 분석:

* 2025년 5월: 220,000,000원 (5층, 72.07㎡)

* 2026년 6월: 209,000,000원 (2층, 72.07㎡)

* 2025년 12월: 166,040,000원 (2층, 72.07㎡)

* 본건은 대항력 있는 임차인 이 에게 60,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용은 입찰가에서 인수 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

* 최근 매매가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 임차인 인수 금액을 감안할 때, 예상되는 투자 가치 대비 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수해야 할 임차 보증금(60,000,000원)을 제외한 실질 취득 비용이 시장 가치(최근 실거래가 약 209,000,000원 ~ 220,000,000원) 및 감정가(244,000,000원) 범위 내에서 매력적인 수준이 되도록 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 안정적인 투자를 고려하여, 인수 보증금을 제외한 실질 취득 비용을 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 목표할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

* 추천 입찰가: 230,000,000원

* 위 입찰가(230,000,000원)로 낙찰받을 경우, 인수 보증금 60,000,000원을 제외한 실질 취득 비용은 170,000,000원입니다. 이 금액은 최근 매매가 수준과 감정가를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 내부 미확인 및 임차인 관련 리스크를 감안하여 최종 입찰가는 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.