나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12439 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1525-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 진영고등학교 북서측 인근에 위치하며,부근은 근린생활시설, 다가구주택, 소규모 아파트 등으로 형성되어 있으며, 주거환경은 대체로 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 양호함.

형태 및 이용상태

세로장방형.평지로서 다가구주택 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인 지역(2013-06-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2:철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상 4층 건물로서 (사용승인일 :2017.11.29 / 2018.09.07 1층 31.44㎡ 연결 증축) 외벽 : 화강석붙임, 스톤코트, 징크판넬마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감, 인테리어마감 등 바닥 : 강화마루판깔기, 타일마감 등 창호 : 샤시창호구조 등

이용상태

기호2 : 다가구주택(9가구) 및 근린생활시설 지상1층 : 계단실, E/V실, 근린생활시설 지상2층 : 다가구주택(4가구) 지상3층 : 다가구주택(3가구) 지상4층 : 다가구주택(2가구)

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 도시가스보일러 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, CCTV설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)기호2 건물의 401호 내부 계단을 통해서만 출입 가능한 내부 부속 다락과 옥탑 창고가 소재하나, 사용승인 이전에 시공한 것으로 조사되고, 단독으로 이용가능한 시설이 아니 므로 기호2 건물에 포함하여 평가하였음. 2)기호2 건물의 주택은 총9가구의 다가구주택으로서 현장조사 당시 거주인의 부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가하여, 건축물 현황도면, 외부 확인사항, 종전 감정평가서상 내용 등을 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매 참여시 내부 관리 및 이용상태 등은 별도의 확인이 필요함. 3)임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12439 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1525-1

용도: 근린주택

감정가: 1,208,755,800원

토지면적: 337.50㎡ (약 102.11평)

토지지분: 337.5㎡ (약 102.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 655.24㎡ (약 198.24평)

건물지분: 655.24㎡ (약 198.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OO

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 진영고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 근린생활시설, 다가구주택, 소규모 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 일반적인 도로 및 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물은 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리(근저당권)는 2021년 09월 23일자 동읍농업협동조합 앞으로 설정된 근저당권입니다.

이후 등기된 대부분의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부 채권 총액 (토지): 934,989,382원

등기부 채권 총액 (건물): 1,054,989,382원

임차인 현황:

총 12명의 임차인이 등록되어 있으며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인됩니다.

따라서, 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보 (성함은 마스킹 처리):

* (주)온일: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 확정일자 2022-05-25, 배당신고일자 2026-02-23, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2023-03-06, 확정일자 2023-03-08, 배당신고일자 2026-02-20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 380,000원, 전입일자 2024-12-27, 확정일자 2024-12-31, 배당신고일자 2025-12-08, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-11, 확정일자 2023-12-11, 배당신고일자 2026-02-06, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2025-12-01, 확정일자 2025-02-04, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 경남지: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2021-11-04, 확정일자 2025-02-04, 배당신고일자 2026-02-11, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 경남지: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-04, 확정일자 2021-10-19, 배당신고일자 2026-01-28, 대항력 없음.

* 역본부장 실점유자: 손승희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 없음, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 70,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2022-01-10, 확정일자 2022-01-10, 배당신고일자 2026-02-02, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-15, 확정일자 2025-07-15, 배당신고일자 2026-02-04, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-25, 확정일자 2021-10-12, 배당신고일자 2026-02-19, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 10,000,000원, 차임 330,000원, 전입일자 2025-06-02, 확정일자 2025-06-02, 배당신고일자 2026-02-19, 대항력 없음.

4. 상권분석

본 건물은 근린생활시설과 다가구주택으로 이용되고 있어, 지역 내 기본적인 상업 및 주거 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

주변에 근린생활시설, 다가구주택, 소규모 아파트 등이 형성되어 있어 안정적인 상권 형성에 기여합니다.

진영읍은 특산물(단감)로 유명하며, 대도시(마산, 창원) 근교 지역으로서 개발 수요가 증가하고 있습니다.

최근에는 산업단지 개발 계획(진영테크업 일반산업단지)도 추진 중이어서 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 진영고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 일반적인 대중교통 상황도 양호한 수준입니다. 남측으로 폭 8m의 도로에 접해 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인: 건물 전체 및 일부 임차인의 정확한 임대 관계(보증금, 차임 등)가 조사 당시 파악되지 않은 경우가 많습니다. (단, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됨)

* 내부 이용 상태: 다가구주택의 내부 확인이 불가하여 건축물 현황도면, 외부 확인사항 등을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 경매 참여 전 별도 확인이 필요합니다.

* 무단 증축/확장 의혹: 401호 내부 계단을 통한 다락 및 옥탑 창고가 사용승인 이전에 시공된 것으로 조사되었으며, 단독 이용 시설이 아니므로 본 건물에 포함 평가되었으나, 이에 대한 추가적인 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

* 도시 미관 문제: 일부 기사에서는 진영읍 구도심의 쓰레기 및 노후 시설로 인한 도시 미관 저해 문제가 지적된 바 있으나, 본 물건의 구체적인 위치와 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 근린주택으로서 다가구주택 9가구 및 근린생활시설로 이용 중인 건물입니다.

토지 및 건물 면적이 상당하며, 주변 환경이 주거 및 상업 기능을 함께 갖추고 있어 잠재력이 있습니다.

등기부상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인은 없으므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 임대차 관계의 미확인, 건물 내부 상태의 불확실성 등은 투자 전 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 다수의 임대 가구(9가구)와 상가로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 교통 및 생활 환경이 양호한 입지에 위치해 있습니다.

* 진영읍의 도시 개발 및 산업단지 조성 계획 등 미래 가치 상승 요인이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,208,755,800원입니다.

주변의 최근 매매 정보는 다세대 주택 단위 거래(3억 7천만원 ~ 5억원)로, 본건의 전체 건물 규모 및 가치와 직접적인 비교는 어렵습니다.

현재까지의 권리 분석 상 인수 부담금은 없으나, 임차인 현황의 불확실성 및 내부 상태 점검 필요성을 고려할 때, 감정가의 85~90% 수준을 적정 입찰가 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,026,486,430원 ~ 1,087,880,220원

(이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.