나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514092 [1] 인천광역시 남동구 간석동 315-5 간석트인자리애 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(인천지하철1호선 간석오거리역) 등이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 3층 303호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔 구조임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 장방형 토지로 오피스텔 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 12m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514092 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 315-5 간석트인자리애 3층303호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 감정평가 요약

감정가: 202,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 3층 303호

건물면적 (전용면적): 60.95㎡ (약 18.4평)

토지면적 (대지권): 9.82㎡ (약 3.0평)

토지 이용상태: 오피스텔 및 공동주택 건부지

건물 이용상태: 공부상 오피스텔 구조

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 남측으로 폭 약 12m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 분석

* 임차인: 김은실

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-15

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체로 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-15

확정일자: 2020-07-01

배당신고일자: 2024-08-28

대항력: 없음

비고: HUG가 보증금을 인수하고 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 본 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 분석

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있으며, 압류(부평세무서장, 남동구, 국민건강보험공단) 및 강제경매(주택도시보증공사) 개시결정이 있었습니다. 또한, 주택임차권(박솔비) 등기가 존재합니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 부평세무서장의 압류 (2023-04-18 접수)

* 인수되는 권리: 없음. 을구 순위 5번 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 압류, 강제경매, 주택임차권 등은 모두 소멸될 것입니다.

3.4. 권리 분석 요약

본 물건은 낙찰자가 모든 권리를 말소시키고 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, HUG의 말소 동의 확약서 내용을 최종적으로 재확인하여 말소 처리가 확실한지 확인하는 절차가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천지하철 1호선 간석오거리역을 중심으로 형성된 일반상업지역으로서, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

간석오거리역 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 조사된 바로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 편의점, 마트, 병원, 약국 등이 위치하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 대형마트 및 백화점 등은 차량 이동을 통해 접근할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 및 다수의 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 김 (대항력 있음): 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 철저한 명도 협의가 필요합니다.

* 임차인 박 (대항력 없음): HUG의 보증금 인수 및 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상되지만, HUG의 최종 말소 처리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 권리 관계 리스크

HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 실제 등기 말소 여부를 법적 절차를 통해 최종 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 감정가는 2억 2백만원이며, 최근 실거래가(2024년 3월, 1억 8천만원)와 비교했을 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차권 관련 리스크가 해소될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김 에 대한 명도 절차는 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 간석오거리역 도보 이용 가능한 뛰어난 교통 편의성.

* 안정적인 권리 관계: HUG 말소 동의 확인 시, 인수되는 권리 없음.

* 실거주 및 임대 수익 잠재력: 풍부한 생활 인프라 및 직주근접성이 요구되는 지역 특성.

* 최근 실거래가 기반 시세 파악 용이: 2024년 3월 1억 8천만원 거래 사례 존재.

9. 예상 입찰가

감정가: 202,000,000원

최근 매매 사례 (2024.03): 180,000,000원 (60.82㎡ 기준)

건물면적 (전용): 60.95㎡ (약 18.4평)

토지 지분: 9.82㎡ (약 3.0평)

인수 보증금: 0원 (HUG가 보증금 인수 및 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

본 물건은 최근 실거래가 1억 8천만원과 감정가 2억 2백만원을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 기회가 있습니다. 인수 보증금이 없어 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권리 관계의 명확성 및 입지 조건을 감안하여, 경쟁력 있는 입찰가로 접근한다면 좋은 결과를 기대할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

권장 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.