나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514079 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 103-9 롯데탑스빌 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근에는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는바 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스 정류장, 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 제5층 건내 제2층 제202호 로서, 외벽 : 드라이비트, 인조석 붙임 등 마감. 내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

주거시설에 필요한 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구(2022-06-13)가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 (2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26. ~2026.08.25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514079 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 103-9 롯데탑스빌 2층202호

용도: 아파트 (집합건물)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 개요

감정가: 98,000,000원

토지면적: 13.68㎡ (약 4.14평)

건물면적: 37.70㎡ (약 11.40평) (전용면적)

건물 전체 연면적: 762.67㎡ (약 230.73평)

준공일: 2002년 1월 11일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 말소기준권리(압류) 외 다수의 권리가 설정되어 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 110,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사(이 건)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 14일

확정일자: 2021년 11월 24일

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 관련 특이사항이 기재되어 있습니다. 그러나 등기부상 을구 13번 주택임차권은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

대항력: 없음 (등기부 요약 및 권리분석 상 '말소'로 표기됨)

이 건 님은 보증금 110,000,000원, 차임 0원 조건으로 거주 중인 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준권리

갑28: 동대문세무서장 압류 (2023-08-07 접수)

3.4. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (을구 13번 주택임차권은 HUG의 말소 동의로 인해 소멸 예정)

4. 상권분석

해당 물건은 주택가와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 인천석암초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거지 및 상업시설이 혼재된 지역으로 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

"인천광역시 미추홀구 주안동 103-9 주변 혐오시설" 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

"HUG 인수조건 변경"이라는 문구는 과거 인수 조건에 변동이 있었음을 시사하며, 이는 협상 과정이나 계약 조건에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

"대항력 있는 임차인"이라는 언급은 혼선을 줄 수 있으나, 현재 등기부상 말소 예정으로 권리 인수 가능성은 낮습니다. 다만, 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않으므로 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

일부 지역에 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있으나, 이는 외국인에게만 해당되는 제한 사항입니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 아파트로, 초등학교와 근접한 교육 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

감정가 98,000,000원 대비 면적 등을 고려할 때, 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

등기부상 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 인천석암초등학교 인접

* 편리한 교통망: 버스정류장, 지하철역 인근 위치

* 권리상 안전성: 말소기준권리 외 권리 대부분 소멸 예상, 임차인 보증금 인수 부담 없음 (예상)

* 실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 98,000,000원을 기준으로, 물건의 현황, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

명확한 임대차 현황 파악 및 현장 조사를 통해 인수 부담이 없다고 판단될 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 초기 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다. (예: 78,400,000원 ~ 88,200,000원)

최종 입찰가는 본건의 권리 관계, 명도 가능성, 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.