나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514044 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 오피스텔 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근 교통시설과의 거리 및 평의성 고려시 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물내 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 각각 광대로 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514044 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 2층201호

건물명: 브릴리언트

용도: 오피스텔 (업무시설 및 근린생활시설)

감정가: 243,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 규모: 지하 3층, 지상 15층 (총 98호)

해당층: 2층

전유부분 건물면적: 84.14㎡ (약 25.45평)

토지 지분 면적: 11.49㎡ (약 3.48평)

사용승인일: 2021년 2월 10일

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "인천기계공업고등학교" 남측 인근입니다. 주위는 주거용 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 남동측 및 북동측으로 광대로 및 소로에 접해 있습니다. 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 교통상황은 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경514044) (주택도시보증공사)입니다.

경매 신청 채권자: 주OOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 권오정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 18일

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원이나 대항력을 갖춘 임차인으로, 명도 시 주의가 필요합니다. (권 )

* 임차인: 주택도시보증공사 (정지영)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 29일

확정일자: 2021년 11월 29일

배당신고일자: 2023년 12월 29일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 본 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금: 0원 (권오정 임차인의 보증금이 0원이므로)

권리분석 요약:

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 이전의 권리들은 대부분 말소될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 권오정(보증금 0원)이 존재하므로 명도 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 주택도시보증공사 관련 임차권(260,000,000원)은 말소 대상이며, 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 주안동 일대는 오피스텔 및 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 인천기계공업고등학교 인근에 위치하여 관련 유동인구를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 광대로 및 소로와 접해 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변 시설: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(권오정): 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력을 갖춘 임차인이 존재하여, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (권 )

HUG 인수조건 변경: HUG 관련 임차권은 소멸 예정이나, '인수조건 변경'이라는 문구는 계약 관계의 복잡성을 시사하므로 최종 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 환경 분석 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 전용면적 84.14㎡의 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리에 의해 대부분 정리될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 주요 변수입니다. HUG 관련 임차권은 소멸될 가능성이 높아 부담이 적을 것으로 보입니다. 최근 시세 대비 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 전용 면적 (84.14㎡): 실거주 및 임대 수익 모두에 유리한 규모입니다.

최신 건물: 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

HUG 관련 권리 소멸 가능성: 2억 6천만원 상당의 HUG 임차권 부담이 해소될 가능성이 높습니다.

경매 물건: 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 2024년 4월, 동일 건물(브릴리언트) 10층(84.78㎡)이 270,000,000원에 거래되었습니다.

* 2024년 4월, 동일 건물(브릴리언트) 3층(84.78㎡)이 260,000,000원에 거래되었습니다.

시세 분석:

본건 전용면적(84.14㎡)은 최근 거래된 면적(84.78㎡)과 유사하며, 최근 실거래가는 2억 6천만원에서 2억 7천만원 사이입니다. 감정가(2억 4,300만원)는 최근 최고가보다는 낮지만, 평균가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

잠재적 리스크 고려:

대항력 있는 임차인 권오정(보증금 0원)의 명도 비용 및 시간을 고려해야 합니다. (권 )

인수되는 보증금이 0원임을 감안하여, 시세 대비 10~15%의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 시세 평균(약 2억 6,500만원) 기준 10% 할인 시: 약 2억 3,850만원

* 시세 평균(약 2억 6,500만원) 기준 15% 할인 시: 약 2억 2,525만원

종합적인 예상 입찰가:

명도 리스크와 추가적인 제반 비용을 고려하여, 2억 2,000만원에서 2억 4,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 임차인 명도 가능성 및 HUG 관련 절차를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.