나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514085 [1] 인천광역시 부평구 부평동 760-70 휴안레뷰 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재하는 "동수역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철(인천1호선)'동수역' 및 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건내 중 제9층 제902호로서, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 차량용기계식승강기설비, 소화전설비 ,난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 제1종근린생활시설,업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

760-70지번- 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득,지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.). <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 760-1246지번- 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득,지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514085 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 760-70 휴안레뷰 9층902호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 237,000,000원

* 토지면적: 18.22㎡ (약 5.51평)

* 토지 지분: 18.216㎡ (약 5.51평)

* 건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

* 건물 지분: 84.87㎡ (약 25.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 준공년월: 2017년 4월

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 동수역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 18일 포천세무서장의 압류입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 압류, 근저당, 강제경매 등 대부분의 권리가 말소기준권리 이하의 순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 을구 3번 주택임차권(함 , 보증금 291,000,000원)이 존재했으나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으며, 집합건물 등기부 요약에서도 해당 권리가 '말소'로 표기되어 있어, 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(함 ) 임차인이 보증금 291,000,000원, 차임 0원에 거주 중이며, 전입일자는 2020년 7월 27일, 확정일자는 2020년 7월 1일입니다. 배당신고일자는 2022년 8월 9일이며, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재 가능성 언급(다만 등기부상 말소 처리).

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주거지역 내에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

* 업종 적합성: 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중이며, 주변 상업시설과의 연계성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 인천지하철 1호선 동수역을 도보로 이용 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 인수 가능성: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 등기부상 말소 및 물건명세서 상의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 입찰 전 최종 확인이 필수적입니다.

* 현장 조사 미흡: 감정평가서상 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 외형 조사 및 유사 물건 기준 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 본 건 토지는 외국인 등 주택용도 취득 토지거래허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 낙찰자가 외국인일 경우 관련 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

인천지방법원 2025타경514085 (1) 사건의 본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 휴안레뷰 9층 902호 오피스텔입니다. 동수역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 건축물은 2017년에 준공된 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 사용승인일 기준 최신 건물은 아니지만 관리 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 감정가는 237,000,000원이며, 최근 유사 물건의 매매 시세는 256,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 보이며, 임차인 관련 사항은 최종 확인이 필요합니다. 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동수역 도보 이용 가능한 우수한 교통 접근성.

* 주거 및 상업 혼재 지역: 배후 수요와 편의시설 이용이 편리한 입지.

* 시세 상승 여력: 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 237,000,000원

최근 매매가 (유사 면적): 약 256,000,000원 (2024년 11월, 81.36㎡ 기준)

본 물건은 감정가 237,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 동일 건물 내 유사 면적(81.36㎡)이 2024년 11월에 256,000,000원에 거래되었습니다. 본 건물의 전용면적은 84.87㎡로, 유사한 수준의 면적입니다. 권리관계상 임차인 인수 여부가 불확실성이 있으나, 등기부상 말소 및 확약서 제출로 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 조사 미흡으로 인한 내부 상태 확인의 어려움, 그리고 토지거래 허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금은 0원으로 계산되며, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 경쟁 상황과 물건의 실제 상태를 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 230,000,000원에서 245,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.