나이스옥션 법원경매 포항 2025타경567 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1612 두산위브더제니스 105동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장량초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 대체로 아파트단지, 각종 근린생활시설, 일반 주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 아파트단지까지 차량 출입 가능하며, 인근 버스 승강장 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 바교적 편리시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 43층 건물 중 제6층 제604호 단위세대로서, (사용승인일 : 2010.12.07) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 마감. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감. 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재 경보 및 옥내소화전설비, 도시가스설비, 난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트단지는 삼각형에 가까운 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 남동측으로 왕복7차선 포장도로, 서측으로 왕복6차선 포장도로, 북동측으로 왕복 3~4차선 포장도로로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(건폐율20%이하, 용적율300%이하, 높이:최고층48층이하외기타해당과문의), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임. ② 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경567 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1612 두산위브더제니스 105동 6층604호

용도: 아파트

감정가: 377,000,000원

토지면적: 55.27㎡ (약 16.72평)

건물면적: 123.76㎡ (약 37.46평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 북구 장성동에 위치한 두산위브더제니스 아파트입니다.

단지는 "장량초등학교" 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 일반 주택, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장 및 간선도로와의 접근성이 뛰어나 교통 환경이 비교적 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 02월 03일에 접수된 북경주새마을금고의 근저당권(을5)입니다.

경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후에 설정된 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2024-09-23

* 확정일자: 2024-09-23

* 배당신고일자: 2025-12-31

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 강태선 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되어, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 장성동 지역은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 아파트 단지 주변으로 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 초등학교(장량초등학교)가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 아파트 매매 사례가 활발하게 이루어지고 있어 지역 내 수요가 꾸준함을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

본 아파트는 철근콘크리트 구조의 43층 건물 중 6층에 위치하며, 사용승인일은 2010년 12월 07일입니다.

내부 마감은 벽지, 타일 등으로 되어 있으며, 샷시 이중창호가 설치되어 있습니다.

기본적인 급배수, 위생, 승강기, 화재 경보, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 편의시설은 잘 구비되어 있습니다.

단지 내 주차는 총 2880대(지하 2589대, 지상 234대) 가능하며, 사용승인일은 2010년 12월 7일입니다.

6. 잠재적 리스크

현재 제공된 정보만으로는 특이사항, 주의사항, 특수물건정보에 대한 언급이 없습니다.

임차인 현황에서 강태선 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 광로, 중로, 소로 등에 접해 있어 도로 조건은 양호합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 장성동의 두산위브더제니스 아파트로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 양호한 입지 조건을 가지고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 낙찰자에게 유리한 요소입니다.

건물 연식 대비 최신 시설은 아니지만, 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있으며, 단지 규모가 크고 주차 공간이 충분하다는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경.

명확한 권리관계와 인수 부담 없는 임차인.

대규모 단지 내 아파트로 안정적인 가치 유지 기대.

최근 실거래가 분석 시 감정가 대비 시세 상승 여력 존재.

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(123.76㎡)의 아파트 기준으로 3.3~3.5백만 원/㎡의 가격대가 형성되어 있습니다.

예를 들어, 144.99㎡ 면적이 2026년 7월 15일 485,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.345백만 원/㎡의 가격에 해당합니다.

이를 기준으로 본 물건의 면적인 123.76㎡에 적용하면 약 414,193,200원 수준으로 추정됩니다.

또한, 84.96㎡ 면적이 2026년 7월 1일에 297,000,000원에 거래된 사례(3.496백만 원/㎡)를 적용하면 약 432,786,560원으로 추정됩니다.

감정가 377,000,000원 대비 실거래가 수준을 고려할 때, 시세보다 낮은 감정가가 책정된 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 110% 수준인 약 415,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 인수 부담이 없다는 점과 최근 실거래가 수준을 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.