나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513995 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 44-11 상상카운티 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "정석항공과학고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2010.04.06) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

현장 조사일 현재 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형의 토지로 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로(가)변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2 공히 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경513995 (1) 인천지방법원 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 44-11 상상카운티 5층 503호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 118,000,000원

* 건물면적: 44.68㎡ (약 13.52평)

* 토지면적: 26.30㎡ (약 7.96평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "정석항공과학고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제503호입니다.

* 사용승인일: 2010년 04월 06일

* 외벽: 드라이비트 마감 등

* 창호: 샤시 창호 등

2.4. 이용상태

* 현장 조사일 현재 "다세대주택"으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

* 기본적인 위생설비, 급배수설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

* 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

* 본건 북측으로 세로(가)변의 포장도로와 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21, 외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (2022카단802699, 접수 2022-02-25) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박정은)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 22일

* 확정일자: 2021년 03월 29일

* 배당신고일자: 2023년 05월 26일

* 대항력: 없음 (등기부상 표기)

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 및 등기부 권리 분석 결과, 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 소재지는 주택 밀집 지역으로, 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설은 다소 거리가 있으나, 차량 이용 시 접근이 용이합니다.

4.2. 주변 개발 계획

* (별도 조사 필요) 해당 지역의 재개발 또는 신규 개발 계획이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이

* 교육: 정석항공과학고등학교 인근 위치

* 편의시설: 주택가 내 근린생활시설 이용 가능

5.2. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 (최근 2026년 5월 기준)

* 38.67㎡ (1991년 건축): 60,000,000원

* 69.25㎡ (2004년 건축): 110,000,000원

* 32.76㎡ (1996년 건축): 66,900,000원

* 본 물건은 2010년 건축으로 비교적 신축이며, 면적은 44.68㎡ 입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련

* 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경 및 대항력있는 임차인 관련 내용이 기재되어 있습니다.

* 등기부상 을구 3번 주택임차권(박정은, 125,000,000원)이 존재하나, 말소 예정으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 점은 긍정적입니다.

* 다만, "대항력있는임차인"이라는 문구가 특이사항에 포함되어 있어, HUG 측의 최종적인 인수조건 변경 및 말소 동의 여부에 대한 확실한 확인이 필요합니다. 현재 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어 매수인 부담은 없는 것으로 보이나, 잔금 납부 시점까지 관련 변동 사항을 예의주시해야 합니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역

* 본 물건은 외국인에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 한국인 매수 시에는 해당되지 않습니다.

6.3. 혐오시설 여부

* 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 정석항공과학고등학교가 남동측에 위치하여 교육 환경 측면에서 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 비교적 신축(2010년 건축)인 다세대주택입니다. 정석항공과학고등학교 인근에 위치하며 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다. 감정가는 118,000,000원이지만, 최근 거래 사례들을 볼 때 시세는 감정가보다 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 고려 사항은 HUG 관련 임차인 문제입니다. 등기부상 임차권이 말소 예정이고 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, "대항력있는임차인"이라는 특이사항 때문에 잔금 납부 전까지 HUG와의 최종 협의 및 확약서 내용을 명확히 확인해야 합니다. 확약서가 유효하다면 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2010년 준공)

* 인천 미추홀구의 주거 지역 내 입지

* HUG 인수조건 변경으로 인한 잠재적 리스크 해소 가능성 (정확한 확인 필요)

* 최근 매매 사례 대비 저평가 가능성 (감정가 대비)

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 5월)를 기반으로 시세 분석 결과, 본 물건의 시장 가치는 약 7,000만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정됩니다. 특히, 32.76㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월 4일 6,690만원에 거래된 점(평당 약 204만원)과 비교해 볼 때, 본건 44.68㎡ 면적에 신축 연식(2010년)을 감안하면 8,500만원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항에 대한 최종적인 리스크 해소 여부를 반드시 확인한 후 입찰가를 산정해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 감안하여, 보증금 인수 부담이 없는 시장 가치 기준으로 입찰을 진행하는 것이 합리적입니다.

* 추정 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.