나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5480 [1] 충청북도 단양군 영춘면 오사리 282 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 단양군 영춘면 오사리 소재 "설화동마을" 내에 위치하고 있는 부동산[주 택(현황 주택 및 사찰,"지목상 "전"2필지]이며, 주위는 산간 마을, 농경지,과수원,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 다소 열세함

교통상황

1)기호2토지: 지적도상 맹지이나 세로(가) 도로에 접한 기호4토지 일부와 일단으로 이용하고 있어 차량 접근 가능하며,대중교통이 운행되는 곳까지 근거리로서 교통상황 불 편함 2)기호3토지: 지적도상 북측 일부 "도로"와 접하고 있으나 이 지적도상 "도로"는 현황 도로 로 이용하지 않고 있으며,기호3토지 일부 "도로"로 이용하고 있는 부분과 인접 토지 일부 "도로"로 이용하고 있는 부분이 연결되어 있어 차량 접근 가능하며, 대중교통이 운행되는 곳까지 근거리로서 교통상황 불편함 3)기호4토지: 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며,대중교통이 운행되는 곳까지 근거리로서 교통상황 불편함

형태 및 이용상태

1)기호2토지: 토지 형태는 부정형이며, 주택(주택 및 사찰) 부지로 이용하고 있음 2)기호3토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 "전" 이나 현황은 일부 본건 주택의 부속 토지,일부 "도로", 북측 일부는 인접 주택의 출입도로 등으로 이용하고 있으며 일부 휴경지이며, 남서측 일부에 첨부 사진과 같이 소유자 미상이며,구조조잡 하고 ,장기간 방치하여 경제적 가치가 없는 제시외건물(목재기둥 및 철파이프 기둥,계사)이 소재하고 있으나 철거 용이한 상태로서 토지에 영향 없을 것으로 판단됩니다. 3)기호4토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 "전" 이나 현황 일부는 기호2토지와 일단으로 본건 주택 부지로 이용하고 있으며, 일부 주택 부속토지, 일부 "전" 및 휴경지 임

인접 도로상태

1)기호2토지: 지적도상 맹지이나 세로(가) 도로에 접한 기호4토지 일부와 일단으로 이용하고 있어 세로(가) 도로에 접함 2)기호3토지: 지적도상 북측 일부 "도로"와 접하고 있으나 이 지적도상 "도로"는 현황 도로 로 이용하지 않고 있으며,기호3토지 일부 "도로"로 이용하고 있는 부분과 인접 토지 일부 "도로"로 이용하고 있는 부분이 연결되어 있는 세로(가) 도로에 접함 3)기호4토지: 세로(가) 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

1)기호2토지: 생산관리지역,가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 2)기호3토지: 생산관리지역,가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 3)기호4토지: 생산관리지역,가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

1)기호2,4토지: 첨부 "지적및 건물개황도"와 같이 다수의 제시외건물이 소재하고 있음. 2)기호3토지: 남서측 일부에 첨부 사진과 같이 소유자 미상이며,구조조잡하고 ,장기간 방치 하여 경제적 가치가 없는 제시외건물(목재기둥 및 철파이프 기둥,계사)이 소재 하고 있으나 철거 용이한 상태로서 토지에 영향 없을 것으로 판단됩니다

공부와의 차이

1)기호3토지: 공부상 지목은 "전" 이나 현황은 남동측 일부 본건 주택의 부속토지,일부 "도 로",북측 일부 인접 주택의 출입 도로 등으로 이용하고 있으며, 일부는 휴경지 임 2)기호4토지: 공부상 지목은 "전" 이나 기호1건물이 공부상 기호2,4토지에 소재하는 것으로 등재되어 있으며, 현황 기호1건물은 기호2토지와 기호4토지 일부에 걸쳐 소재 하고 있으며, 일부 주택의 부속토지, 일부 "전" 및 휴경지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호1): 1994.04.12자로 사용승인 받은 연와 및 시멘벽돌조 스라브지붕 단층 주택으로서 외벽: 연와 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 벽지도배 등 마감. 창호: 샷시창

이용상태

본건 건물은 주택(방3,거실,주방,화장실,현관)으로 이용중임

설비내역

본건 건물은 위생설비,난방설비,급배수설비 등이 설치되어 있음

부합물 및 종물

㉠: 판넬조 판넬지붕,법당,약76.6㎡(기호1건물 옥상 소재) ㉡: 목재기둥 썬라이트지붕,테라스,약13.6㎡ ㉢: 목조 썬라이트지붕,다용도실,약12.6㎡ ㉣: 목재기둥 판넬지붕,창고,약21㎡ ㉤: 벽돌조 스레트지붕,창고, 약9.9㎡ ㉥: 목재기둥 썬라이트지붕,차양겸 비가림막, 약12.1㎡ ㉦: 판넬조 판넬지붕,소법당,약12㎡ ㉧: 목재기둥 썬라이트지붕,테라스,약24.5㎡ ㉨: 판넬조 스레트지붕,공양간(식당), 약22.2㎡ ㉩: 목조 스레트지붕,주방, 약8㎡ ㉪: 컨테이너구조,창고, 약18㎡(이동식구조로 평가 하지않음) ㉫: 컨테이너구조,창고, 약18㎡(이동식구조로 평가 하지않음) ※㉠은 기호1건물 옥상에 소재하고 있어 토지에 영향은 없으나 구조,규모 등으로 볼때 행정 기관으로 부터 위반건축물로 행정 조치가 있을 수 있으므로 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 1-1 ~ 1-6, 2-1 ~ 2-4, 4-1 매각 포함
2. 제시외 ㅋ. ㅌ 창고 컨터이너구조 18㎡ 매각 제외
3. 목록 3 지목이 '전' 이나 현황은 일부 '도로', 일부 본건 '주택의 부속토지', 일부 '휴경지',
4. 목록 4 지목이 '전' 이나 현황은 일부 '주택 부속토지', 일부 '전' 및 '휴경지'
5. 목록 3,4 농지취득자격증명서 제출요(미 제출시 보증금 몰수, 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 여부 사전 문의 후 입찰 요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5480 (1)

소재지: 충청북도 단양군 영춘면 오사리 282

용도: 단독주택

감정가: 204,628,580원 (20,462만 8,580원)

토지면적: 2241.00㎡ (약 677.97평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 88.74㎡ (약 26.85평)

건물제시외면적: 212.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

건축년도: 1994년 (철근콘크리트, 연와조 스라브지붕 단층 주택)

기타: 본건은 주택(방3, 거실, 주방, 화장실, 현관)으로 이용 중이며, 위생, 난방, 급배수 설비가 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 단양군 영춘면 오사리 소재 "설화동마을" 내에 위치하며, 주위는 산간 마을, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 다소 열세한 편입니다.

* 교통상황:

* 기호2 토지: 지적도상 맹지이나, 세로(가) 도로에 접한 기호4 토지 일부와 일단으로 이용하고 있어 차량 접근 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

* 기호3 토지: 지적도상 북측 일부 "도로"와 접하나 현황 도로로 이용되지 않고 있으며, 인접 토지와의 연결을 통해 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

* 기호4 토지: 세로(가) 도로와 접하여 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호2 토지: 부정형으로 주택 부지로 이용 중입니다.

* 기호3 토지: 부정형으로 지목은 "전"이나 현황은 일부 주택 부속토지, 일부 "도로", 일부 휴경지로 이용 중이며, 소유자 미상의 구조 조잡한 제시외 건물(계사 등)이 소재하나 철거 용이한 상태입니다.

* 기호4 토지: 부정형으로 지목은 "전"이나 현황은 기호2 토지와 일단으로 주택 부지로 이용 중이며, 일부 주택 부속토지, 일부 "전" 및 휴경지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(기호2,3,4)는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 농협은행의 가압류 (2025-06-20 접수)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 신한카드 강제경매(2025-11-24 접수)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 미제공)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(상록빌라, 1994년식, 전용면적 49.05㎡)는 다음과 같습니다.

* 2023년 11월: 3,200만원

* 2024년 7월: 3,500만원

* 2025년 2월 (예정): 3,400만원

* 위 정보에 따른 평당 평균가는 약 227만원 수준입니다. 이를 본건 건물 면적(88.74㎡, 약 26.85평)에 적용 시 약 6,097만원으로 추정되나, 이는 본건의 단독주택 형태와 넓은 토지 면적을 고려하지 않은 단순 비교이며, 물건의 실질 가치와는 큰 차이가 있을 수 있습니다.

* 본건은 넓은 토지를 포함한 단독주택으로, 제공된 다세대주택 매매 정보와는 물건의 성격, 규모, 토지 가치 등에서 상당한 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 산간 마을 및 농경지로 형성되어 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 대중교통 운행 지역까지 근거리이나, 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 부족합니다.

* 주변 시설: "설화동마을" 내 위치하며, 주위는 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 3, 4 토지의 지목이 "전"이므로 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다. 발급 가능 여부를 사전에 확인하시기 바랍니다.

* 공부와의 차이:

* 기호3 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 도로, 주택 부속토지, 휴경지로 이용 중입니다.

* 기호4 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 주택 부지, 전, 휴경지이며, 본건 건물(기호1)은 기호2, 4 토지에 걸쳐 소재합니다.

* 제시외 건물:

* 매각 포함 제시외 건물(1-1~1-6, 2-1~2-4, 4-1)이 존재합니다.

* 제시외 컨테이너구조 창고(18㎡)는 매각에서 제외됩니다.

* 기호3 토지에는 소유자 미상의 조잡하고 방치된 제시외 건물(계사 등)이 소재하나 철거 용이한 상태입니다.

* 기호2, 4 토지에는 다수의 제시외 건물이 소재합니다.

* 건축물 관련: 기호1 건물 옥상에 판넬조 법당(약 76.6㎡)이 소재하여 위반건축물로 행정 조치될 가능성이 있습니다.

* 주위 환경: 주위 환경이 다소 열세하며, 교통 상황이 불편하다는 평가가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지(약 678평)를 포함한 단독주택으로, 토지의 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 지목과 현황이 상이한 토지가 있고, 농지취득자격증명 발급 등 법규 검토가 필수적입니다. 또한, 제시외 건물 및 위반건축물 가능성 등 권리관계 및 물건 상태에 대한 면밀한 현장 확인이 요구됩니다. 주변 시세 정보는 본건과 다른 유형의 주택이므로 참고 자료로 활용하되, 실제 가치는 현장 답사를 통해 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 678평의 토지를 소유하게 되어 전원주택 신축, 토지 분할, 농업 활용 등 다양한 개발 및 활용 가능성이 있습니다.

* 단독주택: 리모델링, 증축 또는 신축을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

* 지리적 이점: 산간 마을에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 204,628,580원입니다. 제공된 주변 다세대주택 매매 시세(3,200만원 ~ 3,500만원)는 본건과 물건 종류 및 규모에서 차이가 크므로 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 따라서, 본건의 넓은 토지 가치와 단독주택의 잠재력을 고려하여 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 제시된 리스크 요인들을 면밀히 검토하신 후, 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태와 주변 가치를 파악하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 보수적인 접근으로는 감정가 수준을, 추가적인 가치 상승 가능성을 높게 평가하신다면 감정가 대비 10~20% 가량 상향된 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.