나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4283 [1] 경상북도 포항시 남구 대송면 제내리 1005 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대송면 제내리 소재 "대송초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행 안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가): 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 2016.04.27.) 외벽: 판넬잇기 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 타일 등 마감, 창호: 강화유리 및 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 제조업소(의복관련)임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4283 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOO (등기부상 김정훈으로 추정)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 특이사항: 중복사건, 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 대송면 제내리 1005

* 용도: 공장 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 제조업소(의복관련))

* 건물 구조: 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 (2016.04.27. 사용승인)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 543,791,840원

* 토지 면적: 463.00㎡ (약 140.06평)

* 건물 면적: 309.23㎡ (약 93.55평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 포항시 남구 대송면 제내리 소재 "대송초등학교" 북측 인근에 위치함.

* 부근 일대는 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 일부 농경지 및 소규모 산업 시설과 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 인접 도로 및 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

* 본건 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)

* 상대보호구역

* 비행안전제2구역(전술)

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 현황 (말소기준권리: 2016.09.28. 대구은행 근저당권 420,000,000원)

* 토지 등기부 요약:

* 1989-12-22: 공유물 분할 (권영수)

* 2015-12-04: 소유권이전 (주식회사동심스타일리스트)

* 2016-09-28: 근저당권 (대구은행, 420,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-11-17: 강제경매 (김정훈, 91,613,631원) - 본건 사건 (2025타경4283)

* 2025-11-18: 가압류 (이심백외 3명, 215,138,680원)

* 2026-01-06: 가압류 (신용보증기금, 480,000,000원)

* 2026-03-18: 임의경매 (주식회사아이엠뱅크, 2026타경3191)

* 2026-04-14: 근저당권 일부 이전 (신용보증기금)

* 건물 등기부 요약:

* 2016-05-25: 소유권보존 (주식회사동심스타일리스트)

* 2016-09-28: 근저당권 (대구은행, 420,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-11-17: 강제경매 (김정훈, 91,613,631원) - 본건 사건 (2025타경4283)

* 2025-11-18: 가압류 (이심백외 3명, 215,138,680원)

* 2026-01-06: 가압류 (신용보증기금, 480,000,000원)

* 2026-03-18: 임의경매 (주식회사아이엠뱅크, 2026타경3191)

* 2026-04-14: 근저당권 일부 이전 (신용보증기금)

* 등기부채권 총액: 1,115,138,680원

3.2. 인수/소멸 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

* 지상권은 해당사항 없음.

* 말소기준권리(2016.09.28. 대구은행 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재까지 파악된 임차인은 없으나, 건물 및 토지의 임대 관계는 미상으로 확인됨. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

* 본건은 대송초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

* 용도가 제조업소(의복관련)인 공장이므로, 소비 상권보다는 관련 산업 시설 또는 소규모 제조업체들이 입지할 가능성이 높음.

* 대송면 지역은 포항시 남구의 일부로, 준공업지역 및 농경지, 주거 지역이 혼합된 지역 특성을 보임. 본건의 준공업지역 내 위치는 산업 활동에 적합한 입지로 판단됨.

* 현재 포항시에서는 생활 폐기물 처리 시설(에코빌리지) 후보지로 대송면이 거론되고 있으나, 지역 주민들의 반대 움직임이 있어 향후 지역 개발 방향에 변동 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 본건 인근에 대송초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

* 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 주변에 대규모 쇼핑 시설이나 대중교통이 밀집된 지역은 아니며, 차량 접근성을 중심으로 생활 편의를 고려해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 다수의 가압류 및 경매/임의경매 개시 결정이 등기되어 있어 권리 관계가 복잡함. 총 채권액이 1,115,138,680원에 달함.

* 비록 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되지만, 추가적인 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 토지이용제한

* 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 또는 토지 이용에 대한 제약이 발생할 수 있음.

* 가축사육제한구역으로, 축산업 관련 시설 설치 및 운영은 제한됨.

6.3. 중복사건

* 본 건은 중복사건으로, 관련 사건들의 진행 상황 및 내용을 추가적으로 파악하여 경매 진행 상황을 면밀히 확인해야 함.

6.4. 기타

* 건물 및 토지의 임대관계가 미상임. 인수되는 임차인이 없더라도, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필수적임.

7. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 남구 대송면 제내리에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 대송초등학교 인근 준공업지역에 자리하고 있음.

* 건물은 2016년 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물(경량철골구조 단층)이며, 제조업소로 이용 중임.

* 입지적으로 차량 접근성이 양호하나, 비행안전구역 등의 토지이용제한 사항이 존재함.

* 다수의 권리 설정으로 복잡한 권리 관계를 가지고 있으며, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점, 그리고 중복사건 존재 등을 고려할 때 경매 진행 과정 및 낙찰 후 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 임대관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 요구되는 부분임.

* 주변 지역에서 대규모 폐기물 처리 시설(에코빌리지) 건립 논의가 진행 중이며, 이에 따른 향후 지역 개발 방향 및 주민 민원 등을 주시할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 사용승인)로, 별도의 대규모 수리 없이 즉시 공장 운영 또는 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됨.

* 준공업지역 내 위치하여 제조업, 물류 등 산업 활동을 위한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 대송초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있으며, 차량 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 543,791,840원을 기준으로 판단하되, 아래 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 등기부채권 총액(1,115,138,680원)이 감정가를 훨씬 상회하므로, 채무 변제를 위한 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 중복사건 존재 및 추가 경매 진행 가능성 등을 고려하여 입찰 시점을 조율하거나 보수적인 접근이 필요합니다.

* 향후 해당 지역의 부동산 시장 동향, 유사 물건의 낙찰 사례 분석, 그리고 본건의 토지이용제한 사항(비행안전구역 등) 및 명도 가능성, 소요 비용 등을 철저히 예측하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있으므로, 이를 감안하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.