나이스옥션 법원경매 천안 2025타경790 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 1054 천안백석하우스토리엔시티 2층222호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 소재하며, "천안제3일반산업단지" 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 오피스텔 등 업무시설, 근린생활시설, 상업나지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제2층 제222호로서, 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 유통업무설비, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 물류단지<물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 1054번지에 위치한 천안 백석 하우스토리 엔시티 오피스텔 2층 222호입니다.

사건번호는 천안지원 2025타경790 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 2020년 2월 27일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 총 8층 건물 중 2층에 해당합니다.

전용면적은 20.96㎡(약 6.34평)이며, 토지 지분은 9.9426㎡(약 3.01평)입니다.

감정가는 70,000,000원(7천만원)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 소재하며, "천안제3일반산업단지" 동측 인근에 위치합니다.

주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건은 동측으로 폭 20m~25m의 중로1류에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 유통업무설비, 가축사육제한구역, 물류단지 관련 용도지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 7월 6일에 접수된 신한은행의 근저당권(을1, 채권최고액 84,000,000원)입니다.

본 경매 절차가 진행되면 말소기준권리보다 후순위인 갑구의 가압류(신한카드, 케이뱅크) 및 임의경매 개시 결정 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재까지 파악된 등기부 채권 총액은 224,583,521원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

대항력 있는 임차인이 없는 것으로 추정되며, 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

물건이 소재한 백석동 지역은 천안제3일반산업단지와 인접하여 직주근접 수요가 예상됩니다.

주변에 다양한 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

유통업무설비, 물류단지 관련 용도지역이 포함되어 있어 해당 관련 업종의 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

천안제3일반산업단지 인근 지역으로, 편의시설, 근린생활시설 등은 주변 상업시설을 통해 이용 가능합니다.

건물 준공 연도가 2020년으로 비교적 신축이어서 내부 시설 노후도가 적을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 물류단지 관련 규제가 존재하므로, 향후 지역 개발 방향 및 관련 시설의 영향을 받을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있다면 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 경제적 부담은 없습니다.

최근 실거래 사례 중 2026년 5월 1일 5층이 50,000,000원(5천만원)에 거래된 사례가 있어, 시장 상황 변동성에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 준공된 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 건물 상태가 양호합니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

다만, 임대 관계 미상 및 일부 토지이용계획 상 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

건축 연도 2020년의 신축 오피스텔입니다.

감정가 7,000만원으로, 최근 실거래가(2026년 4월 2층 7,500만원) 대비 투자 메리트가 있습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소되어 인수 부담이 없습니다.

천안제3일반산업단지 인근에 위치하여 직장인 배후 수요가 풍부합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 중 본건과 동일한 2층의 거래가 2026년 4월 2일에 75,000,000원(7천5백만원)에 이루어졌습니다.

감정가는 70,000,000원(7천만원)입니다.

인수 보증금이 없는 점과 건물 상태를 고려할 때, 낙찰가율 100%를 기준으로 75,000,000원에서 78,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

안전한 투자를 위해서는 75,000,000원부터 시작하여 경매 당시의 현장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.