나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1965 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 금능리 667-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금능리 소재 '정월오름' 북측 인근에 위치하면 주위는 전, 과수원, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형 평지로서 자연림 및 일부 임시진입로로 이용중임. 기호(2):부정형 평지로서 미경작지 및 일부 임시진입로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1):지적상 맹지이나 기호(2)를 경유하여 진출입이 가능함. 기호(2):북동측으로 폭 약 4m 내외 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):계획관리지역 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호(2):계획관리지역 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 임대관계는 미상임. -.기타 기호(2)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당 관청의 확인을 요함.

물건 비고

일괄매각. 입목 포함 평가임.
목록2. 농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제주지방법원 2025타경1965 (1) 부동산임의경매 사건에 대한 물건 정보 및 분석 내용을 담고 있습니다.

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1965 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 금능리 667-2

* 용도: 임야

* 감정가: 381,972,000원

* 토지면적: 4836.00㎡ (약 1463평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행

* 특이사항:

* 농지취득자격증명 제출 필요

* 일괄매각

* 입목 포함 평가

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1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금능리 소재 '정월오름' 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(1): 부정형 평지로서 자연림 및 일부 임시 진입로로 이용 중입니다.

* 기호(2): 부정형 평지로서 미경작지 및 일부 임시 진입로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1): 지적상 맹지이나, 기호(2) 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

* 기호(2): 북동측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로에 접해 있습니다.

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1.2. 권리분석

본건의 등기부등본 요약 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 파악해야 합니다.

* 말소기준권리: 2020년 5월 25일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)이며, 금액은 288,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상 을구의 권리(근저당, 지상권설정)는 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대해 '지상권개요:'로만 기재되어 있고 구체적인 내용이 명시되어 있지 않습니다. 그러나 등기부등본 상 을구의 지상권설정(을2)은 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 혹시라도 별도의 인수되는 권리가 있는지 매각물건명세서 공고를 재확인할 필요가 있습니다.

* 소유권 변동: 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 현재 등기부상 소유자는 이원대입니다. 소유권이전청구권가등기(갑4)가 강태삼 명의로 존재합니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 288,000,000원입니다.

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1.3. 상권분석

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역에 속해 있으며, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전3등급 및 4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

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1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 전, 과수원, 임야 등 농경지 및 자연림이 혼재된 환경입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건 중 기호(2) 토지가 농지로 판단되며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 해당 관청에 자격증명 발급 가능 여부를 확인하고 사전에 신청해야 합니다. 농지위원회 심의 절차가 있을 수 있으므로 이를 고려한 충분한 시간을 가지고 준비해야 합니다.

* 맹지(기호1): 기호(1) 토지는 지적상 맹지이므로, 기호(2) 토지를 통해 진출입해야 하는 불편함이 있습니다.

* 개발 제한: 엄격한 토지이용계획 및 각종 보전 지구 지정으로 인해 건축 등 개발 행위 시 상당한 제약이 따릅니다.

* 미경작지 및 자연림: 현재 이용 상태가 미경작지 및 자연림으로, 실제 경작 가능성, 복구 비용 등을 고려해야 합니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 제주시 한림읍 금능리 소재 농지 및 임야 복합 토지로, 감정가는 3억 8천만 원대입니다. 교통 여건은 보통 수준이나, 토지 이용 계획상 여러 보전 지역으로 묶여 있어 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 맹지라는 점도 고려해야 할 사항입니다. 현재로서는 농업적 이용 또는 장기적인 토지 투자 관점에서 접근이 가능할 것으로 보입니다.

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1.7. 투자 포인트

* 농지 취득 및 활용: 농지로서의 가치를 보고 투자할 경우, 농지취득자격증명 확보가 관건입니다.

* 자연환경 보전 지역의 토지: 제주의 독특한 자연환경 보전 지구에 해당하므로, 관련 법규 준수 하에 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 매각: 건물 없이 토지만 매각하는 건이므로 토지의 가치에 집중하여 분석할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 정확하게 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필요합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터

* 현장 조사 및 주변 시세 분석

* 농지 자격증명 취득 가능성 및 관련 비용

* 개발 가능성 및 제약 조건에 따른 활용 가치 평가

따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.