나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1575 [1] 울산광역시 북구 산하동 979-14 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발구역내 강동고등학교 북동측인근에 소재하며, 도시개발구역은 일부 대단지아파트, 일부상가, 일부 학교 등으로 이용중이며 그외는 나지상 태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 1층 및 3층으로 외벽 : 치장석, 페인트 등 내부 : 일련번호1 내부인테리어마감 창호 : 샤시 등

이용상태

일련번호1 점포(다정해 꽃케이크). 일련번호2 공실.

설비내역

위생, 급배수설비, 화재관리, 도시가스(미 연결), 승강기, 일련번호1(천정형에어컨) 등.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 다각형지로 근린생활시설 및 단독주택 부지임.

인접 도로상태등

폭 15미터 정도의 도로에 서측 및 남측으로 접하고 폭 8미터 정도의 도로에 동측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산하동 979-16 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법> 산하동 979-14 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법> 산하동 979-15 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.일련번호1은 보증금 1천만원 월임료 4십만원으로 탐문되었으나 재확인 바랍니다. 2.일련번호2는 서측도로 기준 지상2층으로 보입니다. 3.강동산하지구 상가지대는 대체로 실거래가에 비해 임대료 수준이 낮은 편이며 낙찰가 율이 낮은편이므로 응찰시 유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1575 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

감정가: 215,000,000원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 울산광역시 북구 산하동 979-14 1층112호

용도: 근린상가

토지면적: 39.75㎡ (약 12.02평)

토지지분: 39.746992801771874㎡ (약 12.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

건물지분: 43.2㎡ (약 13.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 입지 및 주위 환경

본 물건은 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발구역 내에 위치하고 있습니다. 강동고등학교 북동측 인근으로, 주변은 일부 대단지 아파트, 상가, 학교 등으로 이용되고 있으며, 그 외 나대지 상태도 확인됩니다.

1.5. 교통 및 도로 현황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건지 서측 및 남측으로는 폭 약 15미터 도로에 접하며, 동측으로는 폭 약 8미터 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.6. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 4층 건물 중 1층에 해당하며, 건물 내부 상태는 일련번호1 점포(다정해 꽃케이크)와 일련번호2 공실로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수 설비, 화재관리, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스는 미 연결 상태입니다. 또한, 일련번호1 점포에는 천정형 에어컨이 설치되어 있습니다.

1.7. 권리분석 요약

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리는 2017년 8월 21일 접수된 하나은행 근저당(을3)이며, 채권최고액은 528,000,000원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

등기부채권 총액은 564,011,062원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.8. 임차인 현황

임차인 신다정 씨는 2023년 3월 9일 전입(사업)하였고, 확정일자는 2023년 10월 16일입니다. 배당신고일자는 2025년 12월 17일이며, 대항력은 없습니다.

탐문 결과, 보증금 1천만원, 월 임차료 40만원으로 파악되었으나, 정확한 내용은 재확인이 필요합니다.

본 건은 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수 보증금 또한 없습니다.

1.9. 상권 및 시장 동향

강동산하지구 상가지대는 전반적으로 실거래가 대비 임대료 수준이 낮은 편이며, 낙찰가율도 낮은 경향이 있는 것으로 파악됩니다. 따라서 입찰 시 이러한 시장 상황을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.10. 잠재적 리스크 요인

* 중복사건, 도시개발구역, 공동담보 등 특수 물건 정보가 존재하므로 권리관계 및 사업 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 울산 북구의 개발 지구 내에 위치한 근린상가로, 주거 단지와 학교 등이 인접하여 잠재 수요를 기대할 수 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 도로망도 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 상권의 임대료 및 낙찰가율이 낮은 편이라는 점과, 중복사건, 공동담보 등 복잡한 권리관계 및 도시개발구역 지정 등의 사항은 투자 시 주의가 필요합니다.

1.12. 투자 포인트

* 강동산하지구 도시개발구역 내 상가로 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 1층 점포와 공실로 구성되어 있어 활용 방안 모색이 용이합니다.

* 주변에 아파트 단지, 학교 등이 있어 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 소멸될 가능성이 높아 권리 분석상 위험이 낮습니다.

1.13. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 215,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 관계로 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 다만, 최근 상권 동향 및 낙찰가율이 낮은 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 구체적인 예상 입찰가는 개별적인 심층 분석 후 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.