나이스옥션 법원경매 평택 2025타경935 [1] 경기도 평택시 진위면 은산리 950-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교 산대분교장" 북서측 근거리에 위치 하며 주위는 단독주택, 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호1는 차량의 접근이 가능하고, 기호3~5는 차량의 접근이 불가능하며, 인근에 버스정 류장이 소재하나 운핸 빈도 등으로 보아 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

*기호1 : 부정형의 평탄한 토지로서 단독주택 및 창고 등의 건부지 이고, 일부는 현황 '도로'임. *기호3 : 사다리형 완경사의 자연림임. *기호4 : 사다리형 완경사의 토지 임야임. *기호5 : 사다리형 완경사의 토지 임야임.

인접 도로상태

*기호1 : 북동측으로 현황 노폭 약4m 내외의 도로가 개설되어 있음. *기호3 : 맹지임. *기호4 : 지적도상 북측으로 노폭 약2~3m의 도로와 접하나, 일부 구간 도로 폭이 협소하여 경운기 정도 접근이 가능함. *기호5 : 지적도상 서측으로 노폭 약2~3m의 도로와 접하나, 고저 차이로 이용이 용이하지 않은 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함). *기호3 : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 임업용산지<산지 관리법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외 국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함). *기호4 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함). *기호5 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

제시목록 외의 물건

본건 기호1 지상에 후첨 '지적 및 건물개황'도와 같은 제시외 건물 기호㉡ 및 이동식 컨테이 너 1동이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호1 토지 공부상 지목은 '대'이나, 현황 일부는 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,3,4,5 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

*기호2(가) : 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감, 내벽 : 몰탈위 벽지도배 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

*기호2(가) : 단독주택임.

설비내역

본건 기호2(가)는 전기설비, 급.배수설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 와 같은 제시외 건물(부합물) 기호㉠이 소재함.

공부와의 차이

1) 본건 기호2 건물 제시목록상은 주택 101.58㎡, 주택 26.44㎡이나 주택 26.44㎡는 멸실 (대장상 2018.06.28.일자로 말소 처리)되었고, 현재 일반건축물대장에는 주택 26.28㎡ 단독주택(창고 및 차고) 50㎡가 증축으로 등재되어 있으며 증축부분 26.28㎡는 발코니 확장면적으로 현황은 34.3㎡임. 2) 본건 기호2(가) 지붕 구조는 슬래브지붕 이나, 현황 판넬 보강한 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호2(가) 건물의 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물[경량철골조 판넬지붕 단층(주택증축부분) 약 34.3㎡, 경량철골조 판넬지붕 단층(창고 및 차고) 약 50.0㎡]은 부합물 및 종물로 보아 포함. 목록2 건물 제시목록상은 주택 101.58㎡, 주택 26.44㎡이나 주택26.44㎡는 멸실(대장상 2018. 6. 28.자로 말소처리) 되었고, 현재 일반건축물대장에는 주택26.28㎡ 및 단독주택(창고 및 차고)50㎡가 증축으로 등재되어 있으며, 증축부분 26.28㎡는 발코니 확장면적으로 현황은 34.3㎡임.
2. 목록1 토지의 공부상 지목은 '대'이나, 현황 일부는 '도로'임. 지상에 이동식 컨테이너 1동이 소재하나 매각 및 평가에서 제외.
3. 목록2 건물은 단독주택임. 목록2 건물 소재지 중 은산리 951은 2018. 4. 4.자 은산리 950-1(목록)로 합병되어 말소되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2025타경935 (1)

1.2. 소재지

경기도 평택시 진위면 은산리 950-1

1.3. 물건종별

단독주택

1.4. 감정가

538,177,180원

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

송OOO (송탄농업협동조합으로 추정)

1.8. 토지 정보

1.8. 1.면적

807. 00㎡ (약 244평)

1.8. 2.공부상 지목 vs 현황

공부상 지목은 '대'이나, 현황 일부는 '도로'로 이용 중입니다.

1.9. 건물 정보

1.9. 1.면적

주택 건물: 128.02㎡ (약 38.7평)

제시외 건물 (증축, 창고 및 차고 등): 84.30㎡ (약 25.5평)

총 건물 면적: 약 212.32㎡ (약 64.2평)

1.9. 2.현황 및 특이사항

목록2 건물 중 26.44㎡는 2018년 6월 28일자로 대장상 말소 처리되었습니다.

현재 일반건축물대장에는 주택 26.28㎡(발코니 확장 면적, 현황 34.3㎡) 및 단독주택(창고 및 차고) 50㎡가 증축으로 등재되어 있습니다.

건물 지붕은 현황 판넬 보강 상태입니다.

1.9. 3.부합물 및 종물

경량철골조 판넬지붕 단층(주택증축부분) 약 34.3㎡와 경량철골조 판넬지붕 단층(창고 및 차고) 약 50.0㎡는 부합물 및 종물로 보아 토지/건물 일괄 매각에 포함됩니다.

1.10. 제시외 물건 (제외 대상)

토지 지상에 소재하는 이동식 컨테이너 1동은 매각 및 평가에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교 산대분교장" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건은 차량의 접근이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등으로 보아 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

2.3. 1.용도지역

본건 기호1 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 해당합니다.

2.3. 2.기타 제한사항

가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 말소되는 권리

토지 등기부 및 건물 등기부상 을구(근저당권), 갑구(압류)의 권리들은 모두 말소기준권리인 송탄농업협동조합의 근저당권보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정에 따라 말소될 예정입니다.

말소 예정 권리:

- 근저당권 (을1, 을2, 을3, 을4)

- 압류 (갑5)

- 임의경매 (갑7, 갑8)

3.3. 채무 총액 (말소기준권리 포함)

등기부채권 총액: 480,200,000원

경매 신청 채권액 (송탄농업협동조합): 546,149,359원 (2025.11.12.자 임의경매 개시 결정)

말소기준권리: 송탄농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2015-11-24)

3.4. 임차인 현황

3.4. 1.대항력 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 특이사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 소재지는 단독주택, 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 일부 산업 시설과 주거 시설이 공존하는 복합적인 특성을 보입니다.

4.2. 토지 이용 현황

단독주택이 주를 이루는 가운데, 인근에 공장 및 창고 시설이 분포하고 있어 지역 산업 활동과 연관성을 가집니다. 농경지 및 임야가 혼재하여 전원적인 환경도 일부 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대규모 편의시설(마트, 병원, 쇼핑몰 등)은 차량으로 이동 가능한 평택시 시내 지역에 집중되어 있습니다. 진위면 내에는 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점들이 존재할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

진위초등학교 산대분교장은 2015년 폐교되어 진위초등학교로 통합되었습니다. 따라서 인근 지역 학생들은 진위초등학교로 통학해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 현황

공부상 지목은 '대'이나 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있어 실제 건축 및 활용 가능한 토지 면적에 대한 확인이 필요합니다. 일부 토지의 인접 도로 상태가 협소하거나 고저 차이로 이용이 용이하지 않을 수 있습니다.

6.2. 건물 현황

건축물대장상 멸실된 부분이 있으며, 발코니 확장 등 현황과 공부상 면적에 차이가 있습니다. 증축된 창고 및 차고 등의 시설물에 대한 정확한 이용 현황 및 법적 적법성 여부 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 자연취락지구 외에도 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등에 해당하여 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 존재 가능성

평택시 진위면 일대에 종합장사시설(화장장 등) 건립 계획이 추진 중이며, 일부 주민들의 반대가 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 지역 사회 환경 및 향후 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. 또한, 공장 및 창고 시설이 혼재된 지역 특성상 주변 환경 요인이 존재할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 진위면에 위치한 단독주택과 토지로서, 일괄 매각 대상입니다. 모든 기존 권리관계는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리상 안전한 물건입니다. 제시외 건물(증축 부분, 창고 등)이 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다. 다만, 토지의 일부가 도로로 이용되고 있고, 건물 면적 관련 공부와의 차이, 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 또한, 인근 지역에 종합장사시설 건립 계획이 있어 지역 사회와의 갈등 및 환경적 요인에 대한 고려가 필요합니다. 대중교통 이용은 불편하며, 차량을 통한 접근이 용이한 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

모든 근저당권, 압류 등이 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기부상 권리를 확보할 수 있습니다.

8.2. 일괄 매각으로 인한 효율성

토지와 건물을 일괄 매각함으로써 별도의 권리 분석이나 명도 문제에 대한 부담이 적습니다. 부합물 및 종물로 간주되는 증축 부분과 창고 등도 포함되어 있어 별도 신고나 분쟁의 소지가 줄어듭니다.

8.3. 평택시의 잠재력

개발이 진행 중인 평택시의 입지적 특성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일한 단지 내 또는 인근 지역의 유사 단독주택 거래 사례에 대한 구체적인 시세 자료를 확보하기 어려웠습니다. 제시된 감정가는 538,177,180원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

정확한 시세 조사를 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 건축 연한, 면적, 상태 등을 종합적으로 비교 분석해야 합니다. 일반적으로 경매 물건의 낙찰가율은 지역, 물건의 특성, 시장 상황에 따라 변동성이 크지만, 보수적으로 감정가의 70~85% 수준을 예상해 볼 수 있습니다. 이를 감안할 때, 예상 입찰가는 대략 3억 7천만원 ~ 4억 5천만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이는 단순 추정치이며, 반드시 현장 조사 및 상세한 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

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