나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12659 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 783-8 보광그랑베르 4층414호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후감정 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(1,2)은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재‘천안신촌초등학교’서측 인근에 위치하는 보광그랑베르 (1)4층 414호, (2)4층 415호이며, 주변은 상업용 및 업무용 건물 등이 위치하 는 지역으로서, 제반 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류 장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 11층 건물중 4층 (1)414호,(2)415호 (사용승인일 : 2012.08.22) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

(1) 414호 : 도시형생활주택[건축물현황도 기준(침실, 욕실, 발코니 등)] (2) 415호 : 도시형생활주택[건축물현황도 기준(침실, 욕실, 발코니 등)]

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비(옥내소화전, 스프링클러 등) 지하 주차장, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 도시형생활주택(보광그랑베르)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 북측 및 서측으로 포장된 중로 및 소로 등에 접하고 인접지와의 연계도로 및 진입도로 , 주차시설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m ~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 783-8, 보광그랑베르 4층 414호에 소재한 도시형생활주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 4층에 위치하며, 사용승인일은 2012년 08월 22일입니다.

보광그랑베르는 총 141세대로 구성되어 있으며, 주용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다.

총 주차대수는 47대로, 실내 기계식 주차 25대, 실외 기계식 주차 22대가 가능합니다.

건축물 총 연면적은 약 5,423.96㎡이며, 본건 건물의 연면적은 약 5,046.54㎡입니다.

1.2. 토지 정보

총 토지 면적은 10.60㎡ (약 3.2평)이며, 토지 지분은 10.6019㎡ (약 3.2평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

토지는 대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 현재 도시형생활주택(보광그랑베르) 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 중로1류, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 16.26㎡ (약 4.9평)이며, 건물 지분은 16.2574㎡ (약 4.9평)입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

건물은 침실, 욕실, 발코니 등으로 구성된 도시형생활주택 형태입니다.

내부 마감은 벽지, 일부 타일 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시창호입니다.

1.4. 감정가

본건의 감정가는 46,000,000원입니다.

1.5. 경매 정보

사건번호는 천안지원 2025타경12659 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 케이에프에스이오공육유동화전문입니다.

특이사항 및 특수물건정보로는 유동화 물건, 공동 담보 물건이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 ‘천안신방초등학교’ 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 상업용 및 업무용 건물 등이 위치하는 지역으로, 제반 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능합니다.

인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

정류장까지의 거리, 공익시설 및 편익시설과의 접근성을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건 건물의 최초 소유권 보존등기는 2012년 08월 29일에 최기자 외 1명 명의로 등기되었습니다.

이후 2012년 09월 14일에 매매를 원인으로 공유자 전원 지분 이전이 김종우에게 이루어졌습니다.

등기부상 말소기준권리는 2015년 01월 15일에 등기된 신한은행의 근저당권(채권금액 38,400,000원)입니다.

이 외 신한은행 근저당권, 우리은행의 가압류(285,000,000원), 기술보증기금의 가압류(512,550,000원), 그리고 본 경매개시결정의 원인이 된 케이에프에스이오공육유동화전문(채권금액 122,769,392원)의 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재했으나, 모두 말소 예정인 권리입니다.

등기부상 채권 총액은 895,950,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 제시된 정보상 없습니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물 현황도, 외부 관찰 및 탐문 조사 내용 등을 참작하여 평가되었습니다.

금액이 미상인 임대 관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 천안시 동남구 신방동 지역은 초등학교 인근에 위치하며 상업 및 업무용 건물이 밀집한 지역입니다.

도시형생활주택으로서 소형 면적에 대한 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

건물 내 주차 시설(기계식) 및 승강기 등 편의시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

주변에 천안신방초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

인근 상업 및 업무 지구에 다양한 편의시설이 있어 생활에 편리합니다.

대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 권리관계 분석 시 이에 대한 이해가 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 임차인이 존재할 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

건물이 2012년 준공되어 연식이 약 14년 경과하였으므로, 내부 시설의 노후화 또는 수리 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 신방동의 주거 및 상업 복합 지역에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

초등학교와 인접해 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 임대 관계 미상 등의 확인이 필요한 사항이 있습니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 제시된 감정가 4,600만원은 단위 면적당 시세와 유사한 수준으로, 향후 시세 상승 및 임대 수익률을 고려한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 천안신방초등학교 인근이며, 상업 및 업무 시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

소형 면적의 임대 수요: 도시형생활주택의 특성상 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요 확보에 유리합니다.

교통 편의성: 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 배후 수요 확보에 긍정적입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 본건과 면적 및 건물 유형이 다소 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

다만, 주변 유사 단지(채움채, 채움채힐링타운하우스)의 최근 매매가격을 고려할 때, 단위 면적당 시세는 약 199만원/㎡ ~ 283만원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정가는 4,600만원이며, 이를 면적(16.26㎡)으로 나누면 약 283만원/㎡로, 최근 고가 거래된 유사 면적의 시세와 유사한 수준입니다.

건축물 연식, 소형 면적의 임대 수익성, 그리고 높은 채권 총액(8.9억원)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 4,600만원을 중심으로, 시장 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여 보수적으로 감정가의 90%~100% 범위인 4,140만원에서 4,600만원 사이로 설정하는 것을 제안합니다.

이는 인수를 조건으로 하는 보증금이나 인수되는 임차인의 보증금은 고려되지 않은 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.