나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5195 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 126 대영파크 106동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 소재 "퇴촌면사무소" 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 지상4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽: 치장벽돌 마감 등 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바랍니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경5195 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 126 대영파크 106동 4층401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성남수정새마을금고

1.2. 면적 및 가격

감정가: 190,713,960원

토지면적: 103.87㎡ (약 31.42평)

토지지분: 103.873㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.86㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.86㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. "퇴촌면사무소" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 특별대책지역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 경매구분

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

3.2. 채권자 및 권리관계

주요 채권자는 성남수정새마을금고이며, 등기부등본상 확인되는 권리로는 소유권보존, 근저당권, 임의경매, 압류 등이 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로 민병윤 씨가 있으며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2020년 10월 26일이나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 말소기준권리

등기부등본상 을1 근저당권(성남수정새마을금고, 175,500,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리가 없는 한, 매각으로 인해 위 권리 및 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (소유권이전 등기자 김유리 포함)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면, 2026년 5월경 거래된 72.065㎡ 면적의 물건이 200,000,000원에, 70.72㎡ 면적의 물건이 215,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 59.86㎡로, 비교 대상 물건들보다 면적이 작습니다.

4.2. 시세 분석

최근 거래된 인근 다세대주택의 면적당 시세를 고려할 때, 본건과 유사한 면적의 시세는 약 174,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 본건의 감정가는 190,713,960원으로, 이는 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 본건은 대영파크 단지 내에 위치하며, 단지별 특성에 따라 시세 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

본건이 위치한 광동리는 퇴촌면사무소를 중심으로 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 자연녹지지역에 해당하여 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 일부 제한구역으로 지정된 가축사육제한구역이 인근에 있어 농축산업 관련 영향을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 법적 리스크

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없으나, 모든 임차인이 명확하게 배당받는다는 보장은 없으므로 임대차 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 거래 시 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 환경적 리스크

자연녹지지역 및 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 퇴촌면 소재 다세대주택으로, 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 적은 편입니다. 주변 환경은 주거지와 근린시설이 혼재하며 교통 여건은 보통입니다. 다만, 감정가가 최근 주변 시세 추정치보다 높게 형성되어 있어 입찰 시 신중한 가격 책정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거지역 내에 위치하여 꾸준한 주택 수요가 있을 것으로 보입니다.

* 자연녹지지역에 속해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 주변 거래 사례, 감정가 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 180,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 시세 추정치인 약 174,000,000원보다는 높지만, 감정가인 190,713,960원보다는 낮은 금액으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 가격으로 접근하는 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.