나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53415 [1] 경기도 성남시 분당구 금곡동 202 분당하우스토리 103-1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 금곡동 소재 지하철 수인분당선과 신분당선의 환승역인 "미금 역" ①번 출구 북서측 인근에 위치하여 있으며, 주변은 각종 아파트단지, 오피스텔, 상업 및 업무시설, 주거지역이 혼재하는 역 주변의 주상지대로서 환경 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 용이하며, 남동측 인근에 지하철 역과 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 비교적 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물 내 17층 1701호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 외장석재 붙임 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 "내부구조도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 화재경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 20층의 아파트 부지 및 일부 근린생활시설(운동,보육시설 등) 건부지 로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

주간선도로인 대로1류(노폭 약 35~40미터)로 부터 본건 단지까지 연계되는 소로(국지도로)를 이용하는 등 인접도로 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성 촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도: 아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

경기도 성남시 분당구 금곡동 202, 분당하우스토리 103-1701호에 위치한 아파트입니다.

건물 연면적은 177.71㎡이며, 이는 공급면적 약 208.17㎡(약 62.9평)에 해당하는 전용면적 약 177.71㎡(약 53.7평)입니다.

건축년도는 2004년 10월 18일입니다.

1.2. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53415 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 권OO (등기부상 권병엽으로 확인됨)

1.3. 감정가 및 매각대상

감정가: 1,560,000,000원 (15억 6천만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 교통

본건은 지하철 수인분당선 및 신분당선 환승역인 '미금역' 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

단지까지 차량 접근성이 용이하며, 남동측 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통 여건이 우수합니다.

2.2. 주변환경

주변은 각종 아파트 단지, 오피스텔, 상업 및 업무시설이 혼재하는 역세권 주상복합지대로서 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

생활 편의시설로는 홈플러스, 분당서울대병원 등이 인접해 있으며, 금곡공원, 머내공원 등 녹지 공간도 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.3. 도로상태

단지는 대로1류(폭 약 35~40미터)와 연결되는 소로(국지도로, 폭 약 10~12미터)를 통해 접근 가능하며, 인접 도로 상태는 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)에 속해 있으며, 대로1류 및 소로1류에 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며(2025.08.26.~2026.08.25.), 아파트 용도에 대해서도 허가구역 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.)이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 (주)씨와이대부의 근저당권(을1)이며, 접수일자는 2021년 06월 08일입니다.

현재 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: (주)씨와이대부 근저당 (2021.06.08.)

매각으로 인해 말소되는 권리: 을1(근저당, 13.5억원), 을1-2~6(근저당 지분 이전), 을2(근저당, 3.84억원), 을3(근저당, 1억원), 갑2(가압류), 갑6(압류), 갑7(압류).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제시된 정보상으로는 없습니다. (단, 지상권 관련 명시된 부분은 없으나, 권리분석 시 추가 확인 필요)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 1,848,551,380원 (18억 4천 8백 55만원) 입니다. 이는 감정가 15억 6천만원을 초과하는 금액입니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 임차인 현황이 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

다만, '기타 참고사항'에 '임대관계는 미상임'으로 명시되어 있어, 현재 점유자가 소유자가 아니거나 임대차 관계가 존재하나 보증금 인수 의무가 없는 경우일 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 실제 임대차 관계는 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

분당구 금곡동은 성남시의 핵심 주거 지역 중 하나로, 우수한 생활 인프라와 함께 중심 상업 및 업무 지구로서의 기능을 갖추고 있습니다.

특히 미금역을 중심으로 한 상권은 유동인구가 풍부하여 상업 시설 운영에 유리한 입지입니다.

4.2. 역세권 가치

미금역은 분당선과 신분당선의 더블 역세권으로, 서울 강남 및 경기 남부권으로의 접근성이 탁월합니다. 이러한 역세권 입지는 부동산 가치를 상승시키는 주요 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 분당하우스토리

주소: 경기도 성남시 분당구 금곡동 202

세대수: 212세대 (3개동)

최고층: 20층 (본건 17층)

사용승인일: 2004년 10월 18일

주차: 총 363대 (지상 40대, 지하 323대) 가능. (세대당 약 1.71대)

전기차 충전기: 지하 8대 보유.

5.2. 편의시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 단지 내 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 주차 및 관리

공급면적 208.17㎡ (전용 177.71㎡) 타입은 연평균 관리비가 약 576,011원으로 측정됩니다.

단지는 위탁관리 방식으로 운영되며, 전반적으로 양호한 관리 상태를 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대 관계

임대관계가 미상으로 되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 과다 채무

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 채무 변제를 위한 경매 절차가 진행 중입니다. 이는 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

6.3. 토지이용 제한

비행안전구역, 토지거래허가구역 등 일부 토지이용 제한 사항이 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화

2004년에 준공된 건물로, 향후 공동주택의 일반적인 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 분당의 핵심 입지에 위치한 대형 평형 아파트로, 미금역 역세권의 우수한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

하지만 과도한 등기부채권 총액과 임대관계 미확인 등은 주의 깊은 권리분석과 현장 조사를 요합니다.

특히, 177.71㎡의 넓은 전용면적은 대형 평형 수요층에게 매력적일 수 있으나, 최근 거래된 중소형 평형 대비 가격 형성이나 환금성에 대한 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 분당의 중심, 미금역 초역세권의 뛰어난 교통 및 생활 환경.

* 대형 평형: 177.71㎡ (약 53.7평)의 넓은 전용면적으로 넉넉한 주거 공간 확보 가능.

* 신축급 아파트: 2004년 준공으로 비교적 신축에 가까운 상태.

* 안정적인 수요: 분당 지역의 꾸준한 주택 수요 및 아파트 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 15억 6천만원입니다.

주변 아파트 실거래가 및 KB시세 등을 종합적으로 고려할 때, 132.14㎡(전용) 면적의 경우 14.6억 ~ 16.0억 선에서 거래되고 있습니다.

본건은 이보다 넓은 177.71㎡(전용) 면적임을 감안하면, 유사 면적대의 시세는 17.0억 이상으로 추정될 수 있으나, 현재 감정가 15.6억이 이를 반영하지 못했을 가능성도 있습니다.

경매 물건의 특성상 감정가를 기준으로 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 12억 5천만원 ~ 14억 5천만원 사이로 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시길 권장합니다.1.물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

경기도 성남시 분당구 금곡동 202, 분당하우스토리 103-1701호에 위치한 아파트입니다.

건물면적은 177.71㎡이며, 이는 전용면적 약 177.71㎡(약 53.7평)에 해당합니다. 공급면적은 약 208.17㎡(약 62.9평)입니다.

건축년도는 2004년 10월 18일입니다.

1.2. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53415 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 권OO (등기부상 권병엽으로 확인됨)

1.3. 감정가 및 매각대상

감정가: 1,560,000,000원 (15억 6천만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 교통

본건은 지하철 수인분당선 및 신분당선 환승역인 '미금역' 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

단지까지 차량 접근성이 용이하며, 남동측 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통 여건이 우수합니다.

2.2. 주변환경

주변은 각종 아파트 단지, 오피스텔, 상업 및 업무시설이 혼재하는 역세권 주상복합지대로서 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

생활 편의시설로는 홈플러스, 분당서울대병원 등이 인접해 있으며, 금곡공원, 머내공원 등 녹지 공간도 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

2.3. 도로상태

단지는 대로1류(폭 약 35~40미터)와 연결되는 소로(국지도로, 폭 약 10~12미터)를 통해 접근 가능하며, 인접 도로 상태는 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)에 속해 있으며, 대로1류 및 소로1류에 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며(2025.08.26.~2026.08.25.), 아파트 용도에 대해서도 허가구역 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.)이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 (주)씨와이대부의 근저당권(을1)이며, 접수일자는 2021년 06월 08일입니다.

현재 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: (주)씨와이대부 근저당 (2021.06.08.)

매각으로 인해 말소되는 권리: 을1(근저당, 13.5억원), 을1-2~6(근저당 지분 이전), 을2(근저당, 3.84억원), 을3(근저당, 1억원), 갑2(가압류), 갑6(압류), 갑7(압류).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제시된 정보상으로는 없습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 1,848,551,380원 (18억 4천 8백 55만원) 입니다. 이는 감정가 15억 6천만원을 초과하는 금액입니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 임차인 현황이 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

다만, '기타 참고사항'에 '임대관계는 미상임'으로 명시되어 있어, 실제 점유자가 소유자가 아니거나 임대차 관계가 존재하나 보증금 인수 의무가 없는 경우일 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 실제 임대차 관계는 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

분당구 금곡동은 성남시의 핵심 주거 지역 중 하나로, 우수한 생활 인프라와 함께 중심 상업 및 업무 지구로서의 기능을 갖추고 있습니다.

특히 미금역을 중심으로 한 상권은 유동인구가 풍부하여 상업 시설 운영에 유리한 입지입니다.

4.2. 역세권 가치

미금역은 분당선과 신분당선의 더블 역세권으로, 서울 강남 및 경기 남부권으로의 접근성이 탁월합니다. 이러한 역세권 입지는 부동산 가치를 상승시키는 주요 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 분당하우스토리

주소: 경기도 성남시 분당구 금곡동 202

세대수: 212세대 (3개동)

최고층: 20층 (본건 17층)

사용승인일: 2004년 10월 18일

주차: 총 363대 (세대당 약 1.71대) 가능. (지상 40대, 지하 323대)

전기차 충전기: 지하 8대 보유.

5.2. 편의시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 단지 내 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 주차 및 관리

공급면적 208.17㎡ (전용 177.71㎡) 타입은 연평균 관리비가 약 576,011원으로 측정됩니다.

단지는 위탁관리 방식으로 운영되며, 전반적으로 양호한 관리 상태를 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대 관계

임대관계가 미상으로 되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 과다 채무

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 채무 변제를 위한 경매 절차가 진행 중입니다. 이는 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

6.3. 토지이용 제한

비행안전구역, 토지거래허가구역 등 일부 토지이용 제한 사항이 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화

2004년에 준공된 건물로, 향후 공동주택의 일반적인 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 분당의 핵심 입지에 위치한 대형 평형 아파트로, 미금역 역세권의 우수한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

하지만 과도한 등기부채권 총액과 임대관계 미확인 등은 주의 깊은 권리분석과 현장 조사를 요합니다.

177. 71㎡의 넓은 전용면적은 대형 평형 수요층에게 매력적일 수 있으나, 감정가(15.6억) 대비 높은 가격 형성에 대한 시장 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 분당의 중심, 미금역 초역세권의 뛰어난 교통 및 생활 환경.

* 대형 평형: 177.71㎡ (약 53.7평)의 넓은 전용면적으로 넉넉한 주거 공간 확보 가능.

* 신축급 아파트: 2004년 준공으로 비교적 신축에 가까운 상태.

* 안정적인 수요: 분당 지역의 꾸준한 주택 수요 및 아파트 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,560,000,000원 (15억 6천만원) 입니다.

최근 132.14㎡(전용) 면적의 아파트가 14.6억 ~ 16.0억 선에서 거래되었으며, 본건은 이보다 넓은 177.71㎡(전용) 면적임을 감안할 때, 현재 감정가가 시장가격을 적절히 반영하고 있는지 추가 검토가 필요합니다.

경매 물건의 특성상 감정가를 기준으로 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 12억 5천만원 ~ 14억 5천만원 사이로 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.