나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52397 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 지하철8호선 "장지역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 "장지역"이 인근에 소재하는 등 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 제9층 제906호로서 (사용승인일: 2016.09.29) 외 벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재외장재 붙임 등 마감 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 아파트 및 오피스텔, 숙박시설, 판매시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측 및 남서측으로 광대로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
주택도시보증공사(양도전:임차인 김미소)로부터 2026.06.23.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52397 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 9층906호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 4.69㎡ (약 1.42평)

* 건물면적: 24.58㎡ (약 7.44평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물정보:

* 건물명: 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동

* 사용승인일: 2016.09.29

* 총 층수: 19층

* 해당층: 9층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 업무시설(오피스텔)

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 갑5, 강제경매 (주택도시보증공사, 235,983,055원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지에 별도등기 있음 (을구 1번 구분지상권설정등기 매수인 인수)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 서울특별시 송파구 장지동 소재 지하철 8호선 "장지역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다. [cite: from input]

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 "장지역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난합니다. [cite: from input]

* 토지이용계획: 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역입니다. [cite: from input]

* 인접 도로상태: 본건 북서측, 북동측 및 남서측으로 광대로에 접하고 있습니다. [cite: from input]

1.2. 권리분석

* 경매진행 내용: 부동산강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. [cite: from input]

* 말소기준권리: 집합건물 등기부상 '갑5' 강제경매(주택도시보증공사, 235,983,055원)입니다. [cite: from input]

* 소멸되지 않는 권리: 대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구 1번 구분지상권설정등기)가 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다. [cite: from input]

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사로부터 양도받은 임차인)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022.05.23

* 대항력: 없음. [cite: from input]

* 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 내용: 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. [cite: from input]

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 대항력 없음) [cite: from input]

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울특별시 송파구 문정동은 지하철 8호선 장지역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구로, 다양한 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있습니다. [cite: from input]

* 주변 시세:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 5월 파크하비오 단지 내 유사 면적대(약 47~48㎡) 오피스텔이 424,000,000원에서 460,000,000원 사이에 거래되었습니다. [cite: from input]

* 이 거래들을 바탕으로 산정한 단위 면적당 가격은 약 901만원/㎡ ~ 940만원/㎡ 수준입니다.

* 본건의 전용면적(24.58㎡)에 이를 적용 시, 시세는 약 221,000,000원 ~ 231,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 본건의 감정가는 202,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준임을 확인할 수 있습니다. 이는 감정 시점의 차이 또는 해당 물건의 특수성(권리 관계 등) 때문일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 2016년에 준공된 철근콘크리트구조의 19층 건물 중 9층에 위치하며, 내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. [cite: from input]

* 편의시설: 건물 내 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다. [cite: from input]

* 주변 환경: 인근에 아파트, 상업시설, 업무시설 등이 있어 생활 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. [cite: from google search]

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 권리 인수: 대지권의 목적인 토지에 구분지상권이 설정되어 있으며, 이 권리는 매수인에게 인수됩니다. 구분지상권은 토지 사용에 제한을 가하거나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있어, 향후 재산권 행사 시 유의해야 합니다. [cite: from input and google search]

* 임차인 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, HUG 인수조건 변경 등의 이력은 향후 발생할 수 있는 복합적인 상황에 대한 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다. [cite: from input]

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 최근 실거래가보다 현저히 낮아 투자 기회로 보일 수 있으나, 이는 권리 관계의 복잡성이나 건물 노후화 등에 따른 가치 하락 요인이 반영되었을 가능성이 있습니다. 따라서 정확한 시세 조사와 권리 분석이 더욱 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 역세권 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. [cite: from input] 최근 실거래가 대비 낮은 감정가는 매력적인 투자 포인트가 될 수 있습니다. 그러나 토지에 설정된 구분지상권의 인수 문제는 매수인이 반드시 인지하고 철저히 분석해야 할 핵심 리스크입니다. [cite: from input and google search] 또한, 임차인의 대항력 포기 확약서 등 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 8호선 장지역 역세권 및 송파구 문정동 상업·업무지구 내 위치. [cite: from input]

* 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능성.

* 소형 면적: 24.58㎡ (약 7.44평)의 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업체 대상 임대 수요 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 최근 실거래가 기준 추정 시세: 약 221,000,000원 ~ 231,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주요 리스크: 토지 구분지상권 인수 (영향 범위 확인 필요)

리스크 요인을 고려한 보수적인 접근을 권장합니다. 구분지상권의 구체적인 내용과 영향력을 확인하기 전, 감정가 수준에서 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.