나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13686 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 146-18 동일타워 4층 409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 「서울동답초등학교」 동측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 서측 인근에 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상9층 지하1층건 내 제4층 제409호로서 (사용승인일: 2021.05.27) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔(거실 및 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중이며, 감정평가사협회 내부자료 및 인근 거주민 탐문조사 등 확인결과 중층구조인 것으로 조사되었음.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복6차선, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,대로3류(폭25m~30m)(접합),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할교육청에확인이필요한사항임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상용도:아파트.지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(세부사항건축과문의)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13686 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 146-18 동일타워 4층 409호

용도: 오피스텔

감정가: 209,000,000원

토지면적: 7.01㎡ (약 2.12평)

건물면적: 18.38㎡ (약 5.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 「서울동답초등학교」 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 노선상가지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 서측 인근에 간선 및 지선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 11월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑4)입니다.

등기부상 모든 권리는 일반적으로 말소기준권리보다 후순위에 해당하거나, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주택임차권 (을3): 김나희 명의로 235,000,000원의 임차보증금이 등기되어 있었으나, 말소(말소) 처리되었습니다.

* 3번임차권경정공동담보목록 (을3-2): 235,000,000원의 공동담보 목록으로 '인수'로 표기되어 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 2월 12일 제출한 확약서를 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 협조하겠다고 밝혔습니다.

* 현황 상 임차인 김나희의 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다.

이러한 점들을 종합할 때, 을3-2에 '인수'로 표기된 부분에도 불구하고, HUG의 확약서와 임차인의 대항력 부재를 근거로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 최종적인 권리관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 장안동 지역은 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 상업지구로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

동일타워 오피스텔은 비교적 신축 건물(2021년 5월 사용승인)로서, 주변 상권 내에서 현대적인 업무 및 주거 공간의 수요를 충족시킬 수 있는 입지를 갖추고 있습니다.

초등학교가 인근에 위치하여 지역 내 주거 수요 또한 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 9층, 지하 1층 규모의 건물이며, 본건은 4층 409호입니다.

* 내외부 마감: 외벽 석재붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 오피스텔(거실, 주방, 욕실, 현관 등)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 교통: 북서측 왕복 6차선 도로, 남동측 약 4m 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 서울동답초등학교가 인근에 위치하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭25m~30m) 접합, 도로 접합 등이며, 일부 제한사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재하나, 오피스텔 거래 시 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계의 복잡성: '대항력 없음' 명시에도 불구하고 '인수' 표기가 존재하는 을3-2 권리가 존재합니다. HUG의 확약서가 제출되었으나, 만약을 대비한 검토가 필요합니다.

* 토지거래계약허가구역 지정: 외국인 등의 경우 일부 제한이 있을 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 별도의 혐오시설은 본건 주변에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 동일타워 오피스텔은 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 동대문구 장안동의 상업지구 내에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 개별난방 및 승강기 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

주요 권리관계는 말소될 것으로 예상되나, 임차인 권리 부분에 대한 해석이 최종적으로 매각으로 소멸되는지 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 오피스텔: 2021년 사용 승인된 건물로 내부 시설이 현대적입니다.

* 우수한 입지: 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통: 대로변에 인접하고 버스정류장이 가까워 출퇴근이 용이합니다.

* 권리관계 명확화 가능성: HUG의 확약으로 임차인 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 2월 동일타워 오피스텔 실거래가는 3층 기준 2억 1,700만원 ~ 2억 1,800만원, 4층 기준 2억 2,000만원에 형성되어 있습니다.

감정가는 2억 900만원입니다.

권리 분석상 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단되며, 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 약 2억 1,500만원 ~ 2억 2,000만원 범위에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

수익률과 시세 차익을 고려한 적정 입찰가는 약 2억 1,800만원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.