나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42953 [1] 경기도 안성시 원곡면 반제리 743 산수화아파트 101동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기(임차보증금 135,000,000원, 전입일자 2011.8.4., 확정일자 2022.1.24.)가 있으나 배당에서 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사 대항력 포기 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42953 (1)

소재지: 경기도 안성시 원곡면 반제리 743 산수화아파트 101동 2층206호

건물명: 산수화아파트

동/호수: 101동 2층 206호

용도: 공동주택(아파트)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 36.77㎡ (약 11.12평)

토지 지분: 36.7715㎡ (약 11.12평)

건물면적 (전용면적): 59.76㎡ (약 18.08평)

건물 지분: 59.76㎡ (약 18.08평)

분양면적: 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2003년 09월 01일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 경기도 안성시 원곡면 반제리에 위치하며, 신주소는 경기도 안성시 벚꽃길 73입니다.

* 주변은 아파트 단지 및 일부 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 건축물 구조는 철근콘크리트조 철골콘크리트 구조이며, 총 19층 중 2층에 해당합니다.

* 건물에는 엘리베이터 1대와 비상용 엘리베이터 2대가 설치되어 있습니다.

* 교통상황

* 인근에 버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 자차 이용 시 주요 도로 접근성은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 상태

* 토지는 아파트 단지 부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설

* 단지 인근 213m 거리에 서안성농협 하나로마트 원곡점이 위치해 있습니다.

* 561m 거리에 원곡초등학교가 있어 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 지역 내 다른 아파트 단지("원곡제일오투그란데")의 경우, 도보 15분 이내 생활권 내에 편의시설이 있다고 언급되나, 본 물건지 반경에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 11일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기(갑5)가 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리 중 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (문태석)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 08월 04일

* 확정일자: 2022년 01월 24일

* 배당신고일자: 2024년 01월 30일

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 을구 9번 임차권등기가 등기부등본 상 존재하나, 채무자/소유자(문태석)는 주택도시보증공사와 임대차 계약을 체결하고 해당 보증금에 대한 권리를 가진 것으로 보입니다. 그러나 주택도시보증공사는 본 물건에 대해 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기가 있으나, 배당에서 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 내용의 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금 135,000,000원은 매수인에게 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, 이는 포기 확약서 제출로 인한 결과로 보입니다.

* 등기부 요약:

* 갑2 (2004-04-30): 이은주 소유권 이전

* 갑3 (2011-07-29): 문태석 소유권 이전

* 을9 (2024-01-30): 문태석 주택임차권 (135,000,000원)

* 갑4 (2022-01-26): 임선남 소유권 이전

* 갑5 (2025-11-11): 주택도시보증공사 강제경매 (135,000,000원) - 말소기준권리

4. 상권분석

* 원곡면 지역은 대규모 산업단지보다는 농업 및 일부 제조업 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

* 아파트 단지들이 형성되어 있으나, 대도시의 중심 상권과는 거리가 있습니다.

* 주요 편의시설(마트, 학교 등)은 단지 인근에 국한되어 있으며, 광범위한 상업 및 문화 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 전세가율이 86.2%로 높은 편이며, 이는 매매가 대비 전세가 비율이 높아 갭투자 수요가 있을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 단지 인근에 하나로마트가 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 원곡초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 주변이 아파트 단지와 자연녹지 등으로 둘러싸여 있어 주거 환경은 비교적 쾌적할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 등기 관련 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 확약서의 유효성 및 법적 효력에 대한 최종 확인이 필요합니다. 일반적으로 확약서가 제출되면 매수인이 보증금을 인수하지 않지만, 만약의 경우를 대비한 철저한 법률 검토가 중요합니다.

* 주변 지역(용인, 평택)의 혐오시설(소각장, 발전소, 송전선로, 장례시설 등) 설치 계획이 주민들의 반발을 사고 있으며, 이는 간접적으로 지역 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 해당 물건이 직접적인 영향을 받는지는 추가 확인이 필요하나, 광범위한 지역 주민들의 우려가 존재합니다.

* 현재 아파트 시세는 보합 또는 하락세(연간 4.2% 하락)를 보이고 있어, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 접근이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안성시 원곡면 소재의 산수화아파트 경매 건으로, 감정가는 1억 2천만원입니다.

권리분석상 가장 큰 쟁점인 임차권 등기는 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다. 그러나 이 확약서의 최종적인 법적 효력은 반드시 재확인해야 합니다.

주변 지역의 혐오시설 관련 이슈는 장기적인 지역 가치 하락 가능성에 대한 간접적인 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

입지 자체는 도심에서 다소 벗어나 있으나, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 가능성.

* 전세가율이 높아 갭투자에 유리할 수 있으나, 매매 시장의 약보합/하락세 고려 필요.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가(120,000,000원)를 기준으로 주변 시세, 물건의 현황, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 시세 및 지역 시장 동향을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가는 본 보고서에서 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.