나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9694 [1] 대구광역시 동구 율하동 1436 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 율하동 소재 "대구도시철도 1호선 율하역" 남동측에 위치하는 "구분상가 제1층 제111호" 단위상가로서, 부근은 근린상가ㆍ아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 교통시설과의 접근성ㆍ대중교통상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층건 중 제1층 제111호 단위상가로서 (사용승인일 : 2010.12.14) - 외 벽 : 외장석, 드라이비트, 기타 외장재 등 마감 - 내 벽 : 내부 인테리어 등 마감 - 바 닥 : 바닥재 등 마감 - 창 호 : 샛시유리문 등임.

이용상태

본건은 공부(집합건축물대장)상 "제1종근린생활시설(소매점)"로서, 기준시점 현재 인접호인 110호와 구분벽체 없이 "근린상가"로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급ㆍ배수설비, 단지내 소화설비(소화전설비, 스프링클러설비 등), 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 및 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 25미터내외 포장도로, 남측으로 폭 약 20미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 ① 본건은 기준시점 현재 인접호인 110호와 구분벽체(경계벽) 없이 근린상가로 이용 중이나, 집합건축물대장의 "건축물현황도(평면도, 1층)"에 의거 구분상가의 위치를 특정할 수 있으며, 이를 기준으로 물적 동일성을 확인하였습니다. ② 본건은 집합건축물대장상 용도가 "제1종근린생활시설(소매점)"으로서 기준시점 현재 근린상가로 이용중이며, 별첨 "사진용지"와 같이 인접호인 110호와 구분벽체 (경계벽) 없이 근린상가로 이용중이니, 경매진행(참여)시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 감정평가 기준시점 당시 인접호인 110호와 구분벽체(경계벽) 없이 “근린상가”로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9694 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOO (서대구신용협동조합으로 추정)

감정가: 510,000,000원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 대구광역시 동구 율하동 1436 (대구광역시 동구 안심로22길 50) 1층 111호

용도: 제1종근린생활시설(소매점) / 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제1층 111호

사용승인일: 2010년 12월 14일

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.10㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.1001㎡ (약 4.87평)

건물면적: 47.38㎡ (약 14.33평)

건물지분: 47.38㎡ (약 14.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 상세 정보 (JSON 분석)

건물 총 면적: 4512.17㎡

대지 면적: 1039.5㎡

건축 면적: 712.68㎡

승인일: 2010년 4월 20일

준공일: 2010년 5월 7일

사용 승인일: 2010년 12월 14일

지하층 수: 1개

지상층 수: 6개

승강기: 1대

주차: 27대 (옥내 기계식)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 율하동에 위치하며, 대구도시철도 1호선 율하역에서 남동측에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린상가와 아파트 단지들이 형성되어 있어 상업 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 본건 북측으로는 폭 약 25미터, 남측으로는 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있어 교통 접근성이 우수합니다. 율하역까지 도보로 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도 지구: 제1종지구단위계획구역

* 도로: 중로1류 (폭 20m~25m, 집산도로) (접합)

* 제한 사항: 가축사육제한 구역, 비행안전제6구역(전술), 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2020.01.30. 근저당권 서대구신용협동조합)

* 소유권 이전: 최원기 (2011.01.20.)

* 근저당권: 서대구신용협동조합 (288,000,000원, 2020.01.30.) - 말소기준권리

* 근저당권: 한경윤 (80,000,000원, 2020.09.09.) - 말소

* 근저당권: 한경윤 (40,000,000원, 2022.02.14.) - 말소

* 압류: 동대구세무서장 (2024.06.27.) - 말소

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (13,635,173원, 2024.07.19.) - 말소

* 압류: 동구(대구광역시) (2025.03.11.) - 말소

* 임의경매: 서대구신용협동조합 (240,862,796원, 2025.11.17.) - 본건 경매 신청 채권자

총 등기부채권액: 421,635,173원

매각으로 인해 위 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 해당 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입/사업일자: 2024.04.24.

* 확정/배당신고일자: 2026.05.26.

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

임차인 정 는 대항력이 없어, 경매 낙찰 시 보증금을 배당받지 못하게 됩니다. 따라서 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 율하동 일대는 대규모 아파트 단지와 근린상가가 혼합된 지역입니다. 율하역 역세권에 위치하며, 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역으로 보입니다. 반야월종합시장 등 전통시장 및 상업 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

4.2. 상가 이용 현황

본건은 공부상 '제1종근린생활시설(소매점)' 용도의 구분 상가입니다. 현재 인접한 110호와 구분벽 없이 하나의 '근린상가'로 이용 중입니다. 이는 상권 내에서 비교적 넓은 면적의 소매점 운영이 가능한 환경을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

율하역(1호선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에는 아파트 단지가 많아 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 상가들이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

아파트 단지들이 인접해 있어 주거 인구가 풍부하며, 이러한 주거 인구를 대상으로 하는 근린상가로서의 기능 수행이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구분벽 없는 이용 상태

현재 인접 호실(110호)과 구분벽 없이 함께 사용 중인 점은 주의가 필요합니다. 이는 향후 분할 또는 임대 시 별도의 공사나 합의가 필요할 수 있으며, 매각 후 원상 복구 또는 재구획에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 비행안전구역

본건은 비행안전제6구역(전술)에 해당하여, 군사기지 및 군사시설 보호법의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

특정 임차인 정보는 파악되었으나, 임대관계 전반에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

대구광역시 동구 율하동에 위치한 본 근린상가는 율하역 역세권에 자리하고 있으며, 아파트 단지가 밀집된 지역에 속해 있어 상업시설로서의 잠재력이 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나고, 법적 권리 관계 또한 말소 기준 권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 비교적 권리 분석이 깔끔한 편입니다. 다만, 인접 호실과의 구분벽 없는 통합 사용 상태는 향후 활용 방안 수립 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 비행안전구역으로 지정된 점도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대구도시철도 1호선 율하역과 인접하여 교통 편리성이 높습니다.

* 배후 수요: 주변 아파트 단지들로 인한 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 부담이 적습니다.

* 활발한 상권: 근린상가와 아파트 단지가 혼합된 지역으로, 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 510,000,000원을 기준으로 하되, 인접 호실과의 통합 사용 상태, 비행안전구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 임차 보증금이 없는 점을 감안하여, 철저한 주변 시세 조사와 함께 향후 건물의 활용 방안에 대한 면밀한 검토 후 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.