나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9794 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 1-2 엠에이치엘퍼스트오페라 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "대구일중학교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트 단지, 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 인근 시내버스 승강장 소재 등 제 반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건 중 제15층 제1501호 단위세대로서, 외벽 : 화강석 등 붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바닥 : 내부 바닥재 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있 습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서, "오피스텔 및 상업용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 30m의 왕복 7차선 포장도로 및 서측으로 폭 약 15m의 왕복 3차선 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 가축사육제한구역(가축사육제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(2025-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-02-17)<교육환경 보호에 관 한 법률> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 본건은 현장 조사 시 거주인 부재로 인해 내부 마감상태 및 구조를 확인하지 못하여 동류형 구분건물(오피스텔)의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

2026.7.22.자 신청채권자 주택도시보증공사(주택임차권자 이교환의 양수인)로부터 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출됨(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9794 (1)

소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 1-2, MH엘퍼스트오페라 15층1501호

용도: 오피스텔

감정가: 86,600,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.01㎡ (약 1.82평)

토지 지분: 6.01㎡ (약 1.82평)

건물면적: 32.80㎡ (약 9.92평)

건물 지분: 32.8㎡ (약 9.92평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2015년

총 층수: 20층

해당 층수: 15층

총 세대수: 396호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 위치하며, "대구일중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼합된 노선 상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 우수합니다. 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 약 30m, 서측으로는 약 15m의 폭넓은 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 개발 계획

본건 소재지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 규제를 받고 있습니다. 대구역 및 칠성시장역이 인근에 위치하며, 롯데백화점, 이마트, 대구은행 제2본점, 대구오페라하우스 등 주요 상업 및 문화시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 최근 창조경제단지 개발 및 대구은행 제2본점 완공 등으로 지역 가치가 상승하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 대구일중학교, 경명여자고등학교, 칠성고등학교 등

* 상업시설: 롯데백화점 대구점, 이마트 칠성점, 칠성시장 등

* 문화시설: 대구오페라하우스, CGV 대구 등

* 기타: 칠성동 행정복지센터, 대구북부소방서, 대구북부경찰서 등 공공기관 인접

2.5. 혐오시설 유무

인근 지역에서 대규모 건설폐기물이나 음식물쓰레기 처리 시설 등이 집중되어 있다는 내용은 있으나, 본건 소재지(MH엘퍼스트오페라 1501호) 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설에 대한 정보는 없습니다. 다만, 칠성동 지역의 불법 투기 취약 지역 정비 활동이 언급된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권금액 99,020,005원)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (말소 예정)

* 갑4: 소유권이전 (말소 예정)

* 을3: 주택임차권 (이교환, 95,000,000원, 2025-02-06 접수) - *말소 예정*

* 갑13: 강제경매 (주택도시보증공사, 99,020,005원, 2025-11-17 접수) - *말소기준권리*

3.3. 임차인 분석

* 주택임차인: 이교환 (보증금 95,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2022-03-29

* 확정일자: 2022-04-01

* 배당신고일자: 2025-02-06

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

신청채권자인 주택도시보증공사(주택임차권자 이교환의 양수인)가 2026년 7월 22일자로 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면이 제출되었습니다. 따라서 본 경매물건은 매수인에게 인수되는 임대차 보증금이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본건은 MH엘퍼스트 오페라 오피스텔로, 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 2015년에 건축되었습니다. 철근콘크리트 구조의 지상 20층 건물 중 15층에 위치하고 있습니다.

4.2. 최근 시세 분석 (MH엘퍼스트 오페라, 전용면적 약 30.99㎡ 기준)

* 2026년 3월 3일: 6,800만원 (15층, 중개거래)

* 2026년 4월 25일: 6,100만원 (12층, 중개거래)

* 2026년 5월 28일: 6,450만원 (14층, 직거래)

최근 거래 사례를 볼 때, 해당 오피스텔의 시세는 약 6,100만원에서 6,800만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 건물면적(32.80㎡)은 최근 거래된 면적(30.99㎡)보다 다소 크지만, 15층이라는 점에서 가장 높게 거래된 6,800만원 수준을 기준점으로 삼을 수 있습니다.

4.3. 감정가 대비 시세 비교

감정평가액은 86,600,000원이나, 최근 실거래가는 이를 하회하는 수준입니다. 이는 시장 상황 및 부동산 경기 변동성을 반영할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주거 및 편의시설

인근에 대구일중학교 등 교육시설이 위치하며, 롯데백화점, 이마트, 다수의 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 매우 높습니다. 대구역과 칠성시장역을 이용한 대중교통 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 마감 상태 미확인

현장 조사 시 거주인 부재로 인해 내부 마감 상태 및 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 유사한 유형의 오피스텔 일반 상태를 참고하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 이는 향후 내부 수리 및 리모델링 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 불확실성 및 가격 변동 가능성은 언제나 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 위치한 MH엘퍼스트 오페라 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고 주변 상권이 잘 발달되어 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 마감 상태를 직접 확인하지 못한 점은 주의가 필요하며, 이는 입찰 전 현장 확인을 통해 면밀히 검토해야 합니다. 최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 인수 부담이 없다는 점을 감안하면 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 인수 부담 제로: 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 매수인에게 인수될 임대차 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 대구역 및 주요 상업/문화 시설 인접으로 인한 높은 생활 편의성 및 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 도심권 오피스텔: 업무 및 주거 기능이 복합된 지역에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(최고가 6,800만원, 15층) 및 본건의 건물면적(32.80㎡)을 고려할 때, 현 시세는 7,000만원대 초반으로 판단됩니다. 감정가(86,600,000원) 대비 시장가격을 반영하여, 잠재적 가치와 내부 상태 미확인 리스크를 고려하여 72,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 향후 내부 상태 점검 및 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.