나이스옥션 법원경매 천안 2025타경791 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1721 코아루테크노시티오피스텔 18층1835호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 '아산역(1호선)' 남서측 인근에 위치하며, 부근 은 상업 및 업무시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가, 북동측 인근에 '아산 역(1호선)', 북동측 근거리에 '천안아산역(KTX)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 지하 5층 건물 중 18층 1835호로서, (사용승인일자 : 2021년 9월 24일) 외벽 : 석재타일, 몰탈위 페인트, 페어글라스 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 지하주 차장시설, 난방설비(지역난방) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, '업무시설부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 광대로, 북측 및 동측 중로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구 역(아산신도시).

공부와의 차이

본건 오피스텔 1835호의 집합건축물대장-전유부-건축물현황도(평면도)는 전유부분 면적이 동 일한 25ㆍ27ㆍ29호 라인에 대한 평면도로 사료되며, 본건 1835호는 첨부된 집합건축물대장- 전유부-건축물현황도(평면도)와 좌우 대칭 구조(복도 기준)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경791 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 물건 정보

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1721 코아루테크노시티오피스텔 18층 1835호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 면적: 23.64㎡ (약 7.15평)

토지 면적: 4.25㎡ (약 1.28평) (토지 지분 4.24501㎡ 포함)

매각 대상: 건물 및 토지 일괄 매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 115,000,000원

건물 사용승인일: 2021년 9월 24일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 20층, 지하 5층 건물 중 18층 1835호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 '아산역(1호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업 및 업무시설 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북동측 인근에는 '아산역(1호선)', 북동측 근거리에는 '천안아산역(KTX)'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 서측 광대로, 북측 및 동측 중로에 접하고 있으며, 인접 도로의 포장 및 계통 상태는 보통입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2021-07-22), 택지개발지구, 중점경관관리구역(아산신도시)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 1월 7일에 접수된 서울보증보험주식회사의 전세권 설정(을1, 80,000,000원)입니다. 본 매각으로 인해 을1(전세권), 을1-3(전세권변경), 을2(근저당), 갑3(임의경매) 등기 등 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 갑2(소유권 이전 1번 신탁등기 말소)는 말소기준권리보다 선순위이나, 경매 절차상 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 104,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 정보에 따르면 주식회사 신한은행이 보증금 80,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 본 경매 절차 진행 시 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 권리분석 결과 및 임차인 현황에 따르면, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건이 위치한 코아루 테크노시티 오피스텔은 아산역 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 속해 있어 다양한 편의시설 및 업무 시설을 이용하기에 편리합니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 거래 정보에 따르면, 코아루 테크노시티 오피스텔의 유사 면적(약 33.66㎡, 약 10.18평)의 경우 2026년 5월-6월에 140,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건(23.64㎡, 약 7.15평)의 면적을 고려하여 시세를 환산하면 약 100,000,000원에서 101,700,000원 수준으로 추정할 수 있습니다. 감정가(115,000,000원)는 신축 건물 연식 및 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아산역과 천안아산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업지역의 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등)을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

2021년 준공된 신축급 오피스텔로서 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방(지역난방), 승강기, 주차시설 등 생활 및 업무에 필요한 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 1인 가구의 주거 공간 또는 업무 공간으로 활용 가치가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건 오피스텔 1835호의 집합건축물대장상 평면도가 타 호실과 좌우 대칭 구조로 사료된다는 점은 일반적인 현황과 다소 차이가 있을 수 있으나, 전유부분 면적이 동일하므로 거래나 이용에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 임대 관계 미상

보고서 작성 시점 기준 임대 관계는 파악되지 않았으나, 임차인 현황 상 신한은행이 기재되어 있으며 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 아산역 역세권에 위치한 2021년식 코아루 테크노시티 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 신축급 건물의 이점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 대항력이 없어 안전하게 취득할 수 있습니다. 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 투자 및 실거주 목적 모두 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 아산역 및 KTX 천안아산역 인접으로 탁월한 교통 접근성.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 최신 시설 및 관리 상태 양호 기대.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 명도 부담 최소화.

* 소형 면적: 23.64㎡로 1인 가구 임대 수익 또는 소액 투자에 용이.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

최근 매매가 (유사 면적 기준): 140,000,000원 ~ 145,000,000원

본건(23.64㎡) 면적 기준 환산가: 약 100,000,000원 ~ 101,700,000원

종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 85%~95% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 97,750,000원 ~ 109,250,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.