나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53442 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 1층 172호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 수인분당선 "야탑역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 업무용 건물, 아파트단지, 오피스텔 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선"야탑역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 지하4층 지상7층 건 내 1층 172호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등

이용상태

공부상 판매 및 영업시설이고, 인근호수와 벽체구분 없는 상태이며 현황 공실상태임.

설비내역

공용 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비, 주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 세장형의 평지로서, 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 50미터 내외의 포장도로와 서측, 남측 및 북측으로 노폭 약 20~30미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 자동차정류장, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 위치확인, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 관리사무실에 비치되어 있는 도면 등을 참고하여 작성하였는바 경매진행시 참고 바라며, 정확한 호수 위치 및 인접호수와의 경계 등은 경매참여시 재확인바람. 3) 본건은 인근호수 등과 함께 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제1조의2(상가건물의 구분소유) 및 동법 시행령 제2조(경계표지) 및 제3조(건물번호표지)에 정하고 있는 요건을 구비하지 못한 오픈상가인 바 경매진행 및 경매참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53442 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16 (야탑동)

* 건물명: 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물

* 용도: 판매시설 (운수시설, 판매 및 영업시설, 문화 및 집회시설, 제1종근린생활시설 등 복합 용도)

* 토지면적: 2.41㎡ (약 0.73평)

* 토지 지분: 2.4102㎡ (약 0.73평)

* 건물면적: 5.17㎡ (약 1.56평)

* 건물 지분: 5.17㎡ (약 1.56평)

* 감정가: 46,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO (등기부상 김난희)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 수인분당선 "야탑역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용, 업무용 건물, 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 "야탑역"이 소재하여 교통 여건은 양호함.

* 건물 구조: 본 건물은 철골철근콘크리트조 지하 4층, 지상 7층 건물 내 1층 172호에 해당함. 외벽은 복합 판넬 등으로 마감되었음.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 대체로 세장형의 평지로, 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물의 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측 약 50미터, 서측/남측/북측 약 20~30미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2003년 05월 03일 접수된 근저당권(채권자: 김난희, 채권금액: 115,000,000원)이 말소기준권리가 됨.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 등기부채권 총액: 115,000,000원

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물은 다양한 상업, 업무, 운수, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 등이 복합된 대규모 상업 시설임. 주변으로도 상업 및 주거 지역이 발달해 있어 유동인구 확보에 유리함.

* 이용상태: 공부상으로는 판매 및 영업시설이나, 현황은 인접 호수와 벽체 구분이 없는 오픈 상가 형태로 공실 상태임.

* 교통 접근성: 수인분당선 야탑역과 직접 연결되어 있어 접근성이 매우 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 야탑역 역세권이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 야탑역 주변 및 복합건물 내에 상업, 업무, 문화 시설 등이 밀집해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)에 속하며, 대로3류, 중로1류에 접함. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)으로 지정되어 있어 관련 법규 및 규제 사항을 확인해야 함.

* 건물 구조적 특성: 본 건은 인접 호수와 벽체 구분이 없는 오픈 상가 형태로, 공부상과 현황의 차이가 있을 수 있으며, 향후 이용 및 관리에 유의가 필요함.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상이나, 현황 공실 상태임.

* 허가구역 지정: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 또는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지로 지정되어 있었음. (보고서 작성 시점 기준으로 지정 기간이 만료되었을 가능성이 있으나, 해당 규제 이력은 잠재적 리스크로 고려될 수 있음)

7. 종합 의견

본 물건은 수인분당선 야탑역 초역세권에 위치한 상업시설로, 교통 및 접근성이 매우 우수함. 감정가는 4600만 원으로 비교적 낮게 책정되었으며, 등기부상 인수할 권리 부담이 없음. 현황 공실 상태이며 오픈 상가 형태라는 점은 향후 활용 방안 모색 시 고려해야 할 부분임. 다양한 도시 계획 및 규제 사항이 존재하므로, 투자 전 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 야탑역과의 직접 연결 및 인접성은 가장 큰 투자 가치 요소임.

* 저평가 가능성: 낮은 감정가와 현 공실 상태를 고려할 때, 향후 상권 회복 시 시세 상승 여력이 있음.

* 권리 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리 관계에 대한 부담 없이 명도에 집중할 수 있음.

* 복합 상업 시설 내 위치: 다양한 업종의 집객 시설이 밀집한 복합 상가 내에 있어 시너지 효과 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가는 46,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 투자자는 해당 물건의 현재 시장 가치, 예상되는 공실 기간 동안의 관리비 및 공과금, 잠재적 리스크 해소를 위한 비용, 그리고 미래 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경매 경쟁률을 고려하여 합리적인 범위 내에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.