나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경4122 [1] 부산광역시 사하구 구평동 26 현대그린빌라 102동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 사하구 구평동 소재 '구평초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 벽돌치장 및 몰탈위페인팅마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-26), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-07)(접합), 전기공급설비(저촉)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : 평가대상은 1층이나 ‘별첨’ 사진용지와 같이 1층에 주차 가능하며, 위치는 2층과 유사함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경4122 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 구평동 26 현대그린빌라 102동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 42.41㎡ (약 12.83평)

건물면적: 75.05㎡ (약 22.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 정보: 현대그린빌라, 1997년 건축, 철근콘크리트구조, 지하1층 지상4층 중 1층. 주차 가능 (기계식 총 8대).

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1.1. 입지조건

입지조건

* 위치

평가대상 물건은 부산광역시 사하구 구평동 소재 '구평초등학교' 동측 인근에 위치하고 있음.

* 주변 환경

부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호함.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 상황

평가대상 물건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

* 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 전기공급설비(저촉) 사항이 있으니 확인 필요.

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1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리

을5 근저당권 (하나은행, 2022.01.21 접수, 69,300,000원)임.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 등 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 등기부 요약

최초 소유권 이전은 김철수(1999.06.21), 이후 한택영(2022.01.21)에게 이전됨.

말소기준권리인 하나은행 근저당 외 다수의 가압류가 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 133,796,237원임.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 보증금 액수가 확인되지 않더라도 권리 신고 여부 및 점유 관계에 대한 철저한 조사가 필요함.

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1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대 및 빌라의 시세는 다음과 같음.

- 금호빌라 (1978년식, 43.24㎡): 2024년 2월, 43,500,000원

- 일출그린빌라 (2000년식, 75㎡): 2025년 11월, 56,000,000원

- 광림아내일빌라 (2001년식, 84.9㎡, 1층): 2026년 5월, 87,000,000원

* 비교 분석

본 물건은 75.05㎡ 면적과 1층이라는 점에서, 2000년식 75㎡(3층) 물건(56,000,000원) 및 2001년식 84.9㎡(1층) 물건(87,000,000원)과 비교할 수 있음.

특히 1층에 해당하는 광림아내일빌라의 최근 매매가 87,000,000원을 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 그 이상으로 평가될 수 있음.

감정가 105,000,000원은 최근 거래 사례의 최고가에 근접하거나 상회하는 수준으로, 보수적인 평가가 필요함.

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1.4. 생활정보

생활정보

* 편의시설

단지 인근에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설

구평초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 교육 환경이 양호함.

* 주거 편의

1층에 주차가 가능하며, 위치는 2층과 유사하다는 특이사항이 있음.

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1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임차인 문제

임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성이 있어 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

* 토지 이용 규제

토지이용계획상 '전기공급설비(저촉)' 사항은 향후 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있으므로, 관련 규정 확인이 필요함.

* 건물 노후도

1997년 준공 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 주차 공간

총 8대의 기계식 주차 시설로, 세대당 주차 공간이 부족할 수 있음.

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1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 구평동 소재 현대그린빌라 102동 1층 101호로, 감정가 105,000,000원임.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 물건들이 56,000,000원에서 87,000,000원 사이에서 거래되었으며, 특히 1층 물건은 더 높은 가치를 인정받는 것으로 보임.

감정가는 최근 시세보다 높은 편으로 평가되나, 권리분석상 인수되는 권리가 없고 임차인 문제만 해결된다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

다만, 임대관계 미상 임차인 및 토지 이용 계획상의 저촉 사항은 투자 결정 전 반드시 면밀히 조사해야 할 리스크 요인임.

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1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 시세 대비 안정적인 감정가: 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가가 과도하게 높지 않은 수준으로 판단됨.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인근, 교통 편리, 근린생활시설 접근성 등 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 1층의 장점: 주차 편의 및 2층과 유사한 위치 조건 언급.

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1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 105,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행한 결과, 유사 면적 및 층수의 물건들이 56,000,000원에서 87,000,000원 사이에 거래되었습니다.

특히, 1층 물건인 84.9㎡의 87,000,000원 거래 사례를 고려할 때, 본 물건(75.05㎡, 1층)의 시장 가치는 약 77,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 감정가가 105,000,000원으로 제시된 점을 감안할 때, 이는 시장 시세보다 높거나 보수적으로 평가된 것일 수 있습니다.

투자 관점에서는 추정된 시장 가치 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 중요하며, 동시에 잠재적 리스크(미상 임차인, 토지 이용 저촉)를 고려해야 합니다.

이에 따라, 1층 프리미엄과 유사 면적, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 최적의 입찰가 범위는 77,000,000원에서 90,000,000원 사이로 제안합니다.

특히, 1층 물건임을 감안하여 85,000,000원 (8천 5백만원) 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

이는 추정된 시장 가치와 1층의 이점을 반영하며, 감정가보다는 낮게 책정하여 수익성을 확보하는 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.