나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12900 [1] 울산광역시 남구 달동 879-1 늘안애 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시청사" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 건물 내 제15층 제1502호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석재 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시 창호등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 아파트 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음

물건 비고

2026.7.22. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12900 (1)

소재지: 울산광역시 남구 달동 879-1 늘안애 15층1502호 (도로명 주소: 울산광역시 남구 돋질로76번길 12, 15층1502호)

용도: 아파트

감정가: 310,000,000원

토지면적: 19.49㎡ (약 5.90평)

토지지분: 19.4917㎡ (약 5.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.47㎡ (약 25.25평, 전용면적)

건물지분: 83.4663㎡ (약 25.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 건물 내 제15층 제1502호

건축일자: 사용승인일 2018년 6월 29일

건축물 정보: 총 17층 건물, 본건은 15층 소재. 건물 총 연면적 6102.48㎡ (약 1846.08평).

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동에 위치하며, 인근에 울산광역시청사가 소재하여 공공기관 접근성이 용이함. 주위는 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 혼합된 도심 지역임.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통사정은 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접합되어 있음. 가축사육제한구역 및 상대보호구역(이화유치원)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 3일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류 (갑7)임.

권리 분석 결과:

매각으로 인해 말소될 권리:

* 서울보증보험주식회사의 가압류 (갑7, 2022-11-03) 이후의 모든 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등기 (갑8~갑16, 갑20~갑23)는 매각으로 인해 소멸됨.

* 주택도시보증공사의 강제경매 (갑21, 2025-11-24) 역시 말소기준권리 이후이므로 소멸 대상임.

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수해야 할 권리):

* 을구 3번 주택임차권: 임차인 김효민, 임차보증금 240,000,000원.

* 등기부상으로는 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있어 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음.

* 그러나, 2026년 7월 22일 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었음.

* 이 확약서에 따라, 임차인이 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인이 잔액을 인수하지 않아도 되며, 임차권등기 또한 말소될 예정임. 따라서 본건 매수인은 임차보증금을 인수하지 않음.

* 임차보증금 인수 금액: 0원.

총 채권액:

등기부상 총 채권액 합계는 2,983,822,898원임.

4. 상권분석

본건이 소재한 울산광역시 남구 달동 일대는 울산광역시청사를 중심으로 관공서, 상업시설, 주거시설이 밀집된 도심 지역임. 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있으며, 아파트 및 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 수요가 공존하는 지역임.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성 우수, 인근 다수 노선의 버스 운행으로 대중교통 이용 편리.

편의시설: 울산광역시청사, 다수의 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높음.

주변 환경: 주거 및 상업 시설이 혼합된 도심 환경으로, 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않으며, 이화유치원 등 교육시설이 인접해 있어 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

주택임차권 관련 불확실성:

물건명세서상 임차권 인수 가능성으로 명시되었으나, HUG의 확약서 제출로 매수인의 잔여 보증금 인수 의무는 해소된 것으로 판단됨. 다만, 확약서의 법적 효력 및 등기 말소 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 절차상 문제에 대한 잠재적 리스크는 존재함.

다수의 권리관계:

다수의 가압류 및 압류가 존재했으나, 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸될 예정임. 하지만 이는 소유자의 채무 불이행으로 인한 강제 경매 진행의 배경을 보여주므로, 권리분석에 대한 철저한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구의 중심부에 위치한 아파트 물건으로, 우수한 입지조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있음. 감정가는 310,000,000원으로 책정되었으며, HUG의 적극적인 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 해소되어 매수인의 실질적인 취득 비용 부담이 크게 줄어들 것으로 예상됨. 다만, 임차권 관련 서류 및 절차 진행 상황에 대한 최종 확인은 필수적임.

8. 투자 포인트

* 핵심 도심 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요 확보.

* 울산광역시청사 등 주요 관공서 및 상업 시설 인접으로 인한 높은 편의성.

* 임차보증금 인수 부담이 없어, 감정가 또는 입찰가 대비 실질적인 투자 비용 절감 효과 기대.

* 다수의 선순위 권리 소멸로 인해 명확하고 안전한 권리 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개별 투자자의 리스크 선호도에 따라 달라질 수 있습니다.

HUG의 확약서에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 판단되므로, 입찰가 산정 시 임차보증금 부담을 제외하고 고려할 수 있습니다.

입찰 희망자는 본건의 현재 시세, 최근 거래 사례, 주변 유사 물건의 가격 동향 등을 면밀히 조사하고, 잠재적 리스크 요인에 대한 자체적인 평가를 반영하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다. 본 건의 감정가는 310,000,000원이며, 이를 기준으로 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.