나이스옥션 법원경매 김천 2025타경544 [1] 경상북도 구미시 형곡동 181-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형곡초등학교" 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 ‘주거용 건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서, -외벽 : 석재붙임, 외장타일 등 마감, -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, -바닥 : 타일 등 마감, -창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 2) 기타 : 본건 기호 (2)는 거주인의 폐문 부재 등의 이유로 각 호별 내부 현황 확인 등이 곤란하여 개략적인 목측과 탐문, 건축물현황도 등을 통하여 조사된 사항 등을 기준으로 동 유형의 일반적인 사용을 가정하여 평가하였고, 설비의 정상작동 여부, 내부 마감상태, 하자유무 등은 확인하지 못 하였는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 구미시 형곡동 181-2번지 (신시로2길 26) 소재 다가구주택입니다.

사건번호는 김천지원 2025타경544 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 765,999,200원입니다.

토지 면적은 242.20㎡ (약 73.27평)이며, 건물 면적은 447.16㎡ (약 135.27평)입니다.

토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

가축사육제한구역(모든축종제한구역)으로 지정되어 있어 관련 업종 영위 시 주의가 필요합니다.

주변 시설 조사 결과, 특정 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 7월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을5, 을1)이며, 총 채권액은 420,000,000원입니다.

경매 신청 채권자는 구미신용협동조합으로, 317,883,135원의 근저당권(갑10, 갑7)을 실행하였습니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 본 건 매수 시 인수되는 별도의 부담(임차인의 보증금 등)은 없습니다.

* 임차인 현황:

총 9명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

- 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 250,000원. 전입 2025.11.12, 확정 2025.11.14, 배당 2026.01.15.

- 류 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원. 전입 2019.06.24, 확정 2019.06.26, 배당 2025.12.18.

- 신 : 보증금 10,000,000원, 차임 140,000원. 전입 2025.05.29, 확정 2025.12.18, 배당 2025.12.18.

- 이 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2023.07.17.

- 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 330,000원. 전입 2022.10.05, 확정 2022.10.05, 배당 2026.01.13.

- 장 : 보증금 20,000,000원, 차임 70,000원. 전입 2022.12.08, 확정 2022.12.08, 배당 2025.12.16. (주택임차권 등기 있으나 말소 예정)

- 장 : 보증금 1,000,000원, 차임 230,000원. 전입일자 미상, 확정일자 없음.

- 정 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2025.07.10.

- 정 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원. 전입 2025.10.16, 확정 2025.10.16, 배당 2026.02.09.

모든 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 구미시 형곡동의 대표적인 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.

주변에 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주거 밀집 지역의 특성상 꾸준한 임대 수익 창출이 기대되며, 지역 내 주거 수요 또한 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 형곡초등학교와 인접해 있어 자녀들의 통학이 편리한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주요 간선도로와의 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리하여 시내 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가서상 건물 내부 현황 조사가 거주인의 폐문 부재 등으로 인해 일부 제한적으로 이루어졌습니다.

설비의 정상 작동 여부, 내부 마감 상태, 하자 유무 등은 확인하지 못했으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상세한 재확인이 필요합니다.

모든 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 강제집행 절차 및 이에 따른 비용, 시간 지연 등의 리스크를 고려해야 합니다.

제시외 건물(17.60㎡)이 포함되어 매각되나, 관련 법규 준수 여부 및 철거 필요성 검토에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역으로, 향후 건축 또는 업종 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구미시 형곡동의 우수한 입지에 위치한 다가구주택으로, 초등학교와 인접하여 교육 환경이 뛰어나며 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 매수인이 인수하는 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

안정적인 주거 수요를 바탕으로 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 시세 차익도 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 명도 리스크는 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 구미시 핵심 주거 지역인 형곡동, 초등학교 인접.

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 분석.

* 적정 감정가: 시세 대비 합리적인 감정가로 투자의 매력도 상승.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다.

감정가 765,999,200원을 기준으로, 예상치 못한 내부 수리 비용, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라 감정가의 약 85% ~ 90% 수준인 651,000,000원 ~ 689,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

최종 입찰가는 상세 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악, 주변 시세 조사, 경쟁 물건 분석 등을 거쳐 최종 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.