나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503834 [1] 대전광역시 동구 판암동 581 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 판암동 소재 "대전도시철도 신흥역" 북동측 인근에 위치하는 토지 로서 본건 주위는 단독주택, 공동주택, 마을주변 야산 등으로 형성된 주거지대로서 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 소형 차량의 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하며, 대전도시 철도 1호선 신흥역이 소재하는 등 제반 대중교통에의 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

노폭 약3미터 내외의 아스콘포장도로와 동측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역(2024-08-16)(제1종일반주거지역), 지구단위계획구역(신흥재정비촉진지구/존치관리B구역) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청)) <교육환경보호에관한법률>, 재정비촉진지구(신흥재정비촉진지구)<도시재정비촉진을위한특별법>, 재정비촉진지구(존치관리B구역)<도시재정비촉진을위한특별법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산,식장산,가양비래공원))

제시목록 외의 물건

"사진용지" 및 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 아연강판지붕 단층 으로서 외벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재 붙임 등 내벽: 벽지 마감 및 일부 타일 붙임 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 급배수설비 등.

부합물 및 종물

"건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
바닥포장, 화단, 담장, 대문 및 수목 등은 토지에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대전지방법원 2025타경503834 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 자료입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503834 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 허OO

* 소재지: 대전광역시 동구 판암동 581번지

* 용도: 단독주택

* 감정가: 349,889,800원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 토지면적: 301.00㎡ (약 91.05평)

* 건물면적: 41.40㎡ (약 12.52평)

* 건물 제시외 면적: 2.34㎡ (약 0.71평)

* 특이사항: 재정비촉진지구, 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함 평가. 바닥포장, 화단, 담장, 대문 및 수목 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 판암동 소재 "대전도시철도 신흥역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 마을 주변 야산 등으로 형성된 주거지역입니다. 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하고 대전도시철도 1호선 신흥역이 소재하는 등 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

노폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 동측으로 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(신흥재정비촉진지구/존치관리B구역)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 재정비촉진지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (한국스탠다드차타드제일은행, 2005년 12월 26일 접수, 36,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 토지 등기부 요약

* 갑1: 박정자 소유권 이전 (1998.02.20)

* 을3: 한국스탠다드차타드제일은행 근저당 (말소기준, 2005.12.26)

* 갑2: 이규봉 외 2명 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속, 2009.04.29)

* 을4: 한국스탠다드차타드제일은행 근저당 (말소)

* 을5: 허중식 근저당 (말소)

* 갑3: 진흥저축은행 가압류 (2013.01.15, 말소)

* 갑4: 경기저축은행 가압류 (2013.05.23, 말소)

* 갑9: 허중식 임의경매 신청 (2025.11.20)

* 토지 등기부 채권 총액: 705,000,000원

* 건물 등기부 요약

토지 등기부와 유사한 권리 내역이 기재되어 있으며, 동일한 말소기준권리와 임의경매 신청 내역이 확인됩니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 실제 점유 관계 및 명도 시 추가적인 비용 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 06월 29일. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 일괄매각이며, 제시외 건물 및 토지에 포함된 부대시설(바닥포장, 담장 등) 일체를 포함하여 평가되었습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 건물 용도

본건 주변은 단독주택, 공동주택(빌라, 다세대) 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 최근 매매 정보 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 판암동 일대의 빌라 및 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 거래 (한밭하이츠, 35.16㎡): 5,000만원 (약 142만원/㎡)

* 2026년 4월 거래 (세진빌라, 57.895㎡): 10,000만원 (약 173만원/㎡)

* 2026년 3월 거래 (동건빌리지, 84.39㎡): 16,800만원 (약 199만원/㎡)

* 시세 분석

상기 JSON 정보는 주로 빌라 및 다세대 주택의 전용면적 기준 시세이며, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 판암동 일대의 주거용 부동산 시장이 2026년 기준으로 평당 약 140만원 ~ 200만원 수준에서 거래되고 있음을 시사합니다. 본건의 경우, 301㎡의 토지 면적과 재정비촉진지구라는 점을 감안할 때, 토지 가치가 시세 형성에 중요한 요소로 작용할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통

대전도시철도 1호선 신흥역이 인근에 위치하며, 버스정류장 접근이 용이하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

주거 밀집지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 상세 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 교육시설

교육환경보호구역(상대정화구역) 내에 위치하므로, 인근 교육 시설과의 관계를 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구 관련 규제

재정비촉진지구 내에 있어 향후 개발 계획 변동, 건축 규제 강화 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 노후도

건축 연도(1998년)를 고려할 때, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금은 0원입니다.)

* 주변 시설

주변 환경은 주거 및 야산 등으로 구성되어 있어, 특별한 혐오시설의 존재는 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 판암동에 위치한 단독주택 부지 및 건물로, 대전도시철도 신흥역 역세권에 자리하고 있으며 재정비촉진지구에 포함되어 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부속 토지에 포함된 부대시설까지 평가되어 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸되는 비교적 양호한 상태이나, 임차인 정보가 미상인 점은 명도 관련 주의가 필요합니다. 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지

신흥역을 이용한 편리한 대중교통 접근성을 확보하고 있습니다.

* 재정비촉진지구 개발 잠재력

신흥재정비촉진지구에 속해 있어 향후 도시 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 활용 가치

301㎡의 넓은 토지 면적을 확보하고 있어, 단독주택 신축 또는 재개발 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 지구단위계획 등 관련 법규 확인 필수)

* 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 349,889,800원

* 현 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 판암동 일대의 빌라 및 다세대 주택의 최근 매매가는 전용면적 기준 평당 약 140만원에서 200만원 수준입니다. 본건은 단독주택으로, 301㎡의 넓은 토지 면적과 재정비촉진지구라는 점을 감안하면 토지 가치가 중요하게 고려될 것입니다.

* 예상 입찰가 산정

감정가는 3억 4,988만 9,800원입니다. 제공된 JSON의 빌라/다세대 시세가 평당 140만원~200만원 수준임을 감안할 때, 본건 토지의 잠재적 가치가 높을 수 있습니다. 재정비촉진지구라는 점과 토지 면적을 고려하면, 감정가 수준 또는 그 이상의 경쟁이 예상됩니다. 다만, 건물 노후도 및 주변 빌라/다세대 시세와의 직접적인 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수할 보증금은 없으나, 임대 관계 미상인 점을 고려하여 명도 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 잠재적 가치와 시장 상황을 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 3억 3,000만원 ~ 3억 6,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.