나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42956 [1] 경기도 평택시 포승읍 내기리 20-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 내기리 소재 "내기초등학교" 남동측 인근에 소재하고 있는 부동산(다가구주택)으로써, 인근은 주로 다가구주택, 단독주택, 아파트 , 상업용건물, 전, 답 등이 혼재하는 주택지대로 전반적인 주거환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 주거개발진흥지구(주거지) , 지구단위계획구역(내기지구) , 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 다가구주택(2022.05.19 사용승인)으로 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등마감 창호 : 하이섓시 창호

이용상태

1층은 주차장으로, 2층내지 4층은 다가구주택(2층 5가구, 3층 5가구, 4층 4가구)으로 이용중임

설비내역

기본적인 급배수설비, 하수처리시설, 위생설비, 난방설비, 소화전 설비, 보안설비, 승강기, 지상주차장 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경42956 (1)

물건 기본 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42956 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 포승읍 내기리 20-8

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,838,337,700원

* 토지면적: 604.00㎡ (약 182.71평)

* 건물면적: 650.21㎡ (약 196.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경OOOOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2022년 05월 19일

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 포승읍 내기리 소재 "내기초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다가구주택, 단독주택, 아파트, 상업용 건물, 전, 답 등이 혼재하는 주택지대입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 계획관리지역

* 지구 지정: 주거개발진흥지구(주거지), 지구단위계획구역(내기지구)

* 제한사항: 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한함)

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 을3 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021.05.04. 접수, 1,052,000,000원)

* 건물 등기부: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022.05.31. 접수, 1,052,000,000원)

경매개시결정 등기(갑12/갑7)가 말소기준권리보다 후순위로, 경매로 인한 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내용이 없어 현재로서는 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 총 15명의 임차인이 등재되어 있으며, 모두 '대항력 없음'으로 분석됩니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 강윤호: 보증금 20,000,000원, 차임 900,000원, 전입/확정 2022-08-23, 배당신고 2025-12-08.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 850,000원, 전입/확정 2023-05-03, 배당신고 2025-06-19.

* 신 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-26, 확정 2022-09-01, 배당신고 2025-12-09.

* 안 : 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입/확정 2022-06-14, 배당신고 2025-04-23. (등기부상 주택임차권 5,000,000원)

* 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정 2024-08-21, 배당신고 2026-01-30.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 450,000원, 전입/확정 2022-12-19, 배당신고 2025-06-27. (등기부상 주택임차권 50,000,000원)

* 이 : 보증금 60,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2022-12-19, 확정 2025-06-20, 배당신고 없음. (1차 보증금 증액분 10,000,000원, 차임 350,000원) (등기부상 '갑5 가압류'로 기재되어 있어 정확한 보증금 및 임차인 지위 확인 필요)

* 이 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-16, 확정 2022-09-01, 배당신고 2025-04-28. (등기부상 주택임차권 120,000,000원) (임차인 현황 보증금과 등기부 권리금액 차이 확인 필요)

* 이 : 보증금 4,550,000원, 차임 450,000원, 전입 2025-12-12, 확정 2022-06-28, 배당신고 2025-12-22. (등기부상 주택임차권 5,000,000원) (전입일자 및 보증금 액수 확인 필요)

* 정 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-13, 확정 2023-10-30, 배당신고 2026-02-05.

* 주식회사이엔에스건설: 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입/확정 2024-12-30, 배당신고 2025-03-13. (등기부상 주택임차권 5,000,000원)

* 지승건설주식회사: 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입 2022-08-26, 확정 2025-04-16, 배당신고 2026-02-05.

* 지승건설주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2025-04-16, 배당신고 2025-03-13. (등기부상 주택임차권 5,000,000원)

* 지승건설: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2025-04-16, 배당신고 2025-04-30. (등기부상 주택임차권 5,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주위환경: 본건이 위치한 내기리는 주로 다가구주택, 단독주택, 아파트, 상업용 건물 등이 혼재된 주택 밀집 지역입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 인근에 상업용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 내기초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추어져 있습니다.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (예: 버스 81-1, 85, 810번 노선 이용 가능)

5. 생활정보

* 교육: 내기초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식음료 등의 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련:

* 다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 일부 임차인의 경우, 임차인 현황상의 보증금/권리금액과 등기부상 금액이 상이하거나, 전입일자 등 기록에 불일치가 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다. (예: 이종혁, 이철종, 이선민 임차인 관련)

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인은 없으나, 혹시 모를 추가적인 권리관계나 변동 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

* 대부분 임차인의 배당신고일자가 명시되어 있어 경매 절차를 통해 보증금 회수가 예상되나, 실제 배당 순위에 따라 일부 미회수 가능성도 존재합니다.

* 권리관계: 등기부상 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 사항이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이며 경매로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택을 취득하는 경우에만 허가가 필요하며, 내국인 매수자에게는 해당되지 않습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보상으로는 본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 평택시의 경우 과거 에코센터(폐기물 소각/매립 시설) 건립과 관련하여 현덕면 일대 주민들의 반대 사례가 있었으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 5월 사용 승인된 신축 다가구주택으로, 건물 상태가 양호하며 즉시 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 주거 밀집 지역 내에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 내기초등학교 인접으로 가족 단위 임차인 확보에도 유리할 것으로 판단됩니다. 다수의 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 세심한 관리와 일정이 요구될 수 있습니다. 전반적인 입지 조건은 보통 수준이나, 생활 기반 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로 최신 설비 및 우수한 상태를 유지하고 있어 초기 수리비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 권리를 인수할 부담이 없습니다.

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 공실 없이 임대 수익을 기대할 수 있으며, 주거 지역 내 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 내기초등학교가 인접하여 학부모들에게 선호도가 높은 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 부동산 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 향후 예상 임대 수익률, 본건의 현황 및 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 일정 비율(낙찰률)로 결정되는데, 평택시 포승읍 일대의 최근 아파트 실거래가 변동 추세를 고려할 때, 아파트 공급면적당 단가 하락세가 관찰되기도 하였습니다. 그러나 개별 물건의 특성과 시장 상황에 따라 낙찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 다가구주택 거래 사례, 공실률, 임대료 시세 등에 대한 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.