나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42971 [1] 경기도 평택시 고덕동 2724-1 평택고덕국제신도시디에트르리비에르 1508동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕함박초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 평택고덕IC 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호로서,(사용승인일: 2023.10.23) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 등고평탄한 사다리형 토지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 24m 내외의 도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(고덕국제화지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

평택지원 2025타경42971 (1)

소재지

경기도 평택시 고덕동 2724-1 평택고덕국제신도시디에트르리비에르 1508동 2층201호

용도

아파트

감정가

579,000,000원

토지면적

69. 59㎡ (약 21.05평)

건물면적

84. 97㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

문창신용협동조합 (경매개시결정 기준)

2. 입지조건

위치

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕함박초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경

본건 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 평택고덕IC 등이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 24m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리

국민은행 근저당 (2024-01-05, 330,000,000원)

경매개시결정

문창신용협동조합 (2025-11-12, 123,279,825원)

총 등기부 채권액

638,354,840원

소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 없음 (지상권은 개요만 제시됨).

임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-30

* 확정일자: 2025-06-30

* 배당신고일자: 2026-01-08

* 대항력: 없음

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-30

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 참고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원입니다. 명도 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 건은 평택 고덕국제신도시 내 신축 아파트 단지에 위치하고 있습니다.

인근으로 고덕함박초등학교와 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

또한, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있으며, 향후 지역 발전 및 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조, 지상 12층 건물 중 2층에 위치하며, 2023년 10월 23일 사용승인된 신축 아파트입니다.

외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

설비 내역

위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 난방설비 등 기본적인 생활 설비가 구비되어 있습니다.

아파트 단지 정보

단지명: 평택 고덕국제신도시 디에트르 리비에르

총 동수: 10개동

총 세대수: 726세대

주차대수: 총 1038대 (지하 자동 주차 시설 포함)

주변 교육 시설

고덕함박초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

정 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 명도 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

하자 발생 가능성

2023년 사용승인된 신축 아파트이므로 초기 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지거래허가구역

외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택 취득 시 토지거래허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 신축 아파트로, 입지, 교통, 주거 환경이 우수하며 지속적인 지역 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

최신 건축 기술이 적용된 신축 아파트라는 점과 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 절차 및 비용을 충분히 고려해야 합니다. 등기부상 총 채권액이 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트 가치

2023년 사용승인된 아파트로 최신 시설 및 디자인을 갖추고 있어 선호도가 높습니다.

핵심 입지

고덕국제신도시 내에서도 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 초등학교 및 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

교통망 접근성

평택고덕IC 및 대중교통 이용이 용이하여 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

지역 개발 잠재력

고덕국제화지구 개발 계획에 따른 지속적인 인구 유입 및 지역 가치 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 579,000,000원입니다.

최근 주변 아파트 시세는 550,000,000원에서 650,000,000원 수준으로 파악되며, 신축 아파트의 가치를 고려할 때 감정가는 시세 범위 내에 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(정 )의 존재와 명도에 따른 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 대비 약간의 할인율을 적용한 입찰가 산정이 합리적일 수 있습니다.

이에, 520,000,000원 ~ 550,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

(최종 입찰가는 명도 가능성, 예상 낙찰가율, 단지 내 유사 물건 거래 사례, 향후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.