나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42969 [1] 경기도 평택시 합정동 973-2 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평일초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 기타지붕 지하 1층 및 지상 7층 중 4층 제403호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 새시 창호임. 사용승인일 : 2015.08.21.임.

이용상태

통칭 : 모드니에 하이빌 제4층 제403호로서, 주거용오피스텔(방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 현관) 로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 1층 지상주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접지와 등고평탄하며, "오피스텔 및 다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북서측으로 폭 약 10미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25, 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김현희)로부터 2026.01.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42969 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 평택시 합정동 973-2, 4층 403호

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕, 지하 1층, 지상 7층 중 4층

용도: 오피스텔 (주거용, 방 3, 거실, 욕실 2)

사용승인일: 2015년 08월 21일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 206,000,000원

토지면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

건물면적: 74.89㎡ (약 22.66평)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평일초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구)으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내)에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 안산세무서장의 압류(2022.04.08.)이며, 본 물건의 등기부채권 총액은 190,000,000원임. 등기부에는 압류, 소유권 이전, 신탁등기 말소, 주택임차권(말소 예정), 강제경매(채권자 주택도시보증공사) 등 다양한 권리 내역이 기재되어 있음.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2025-11-13

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 없으므로 대항력은 없으나, 임대차 관계의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요함.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-14

* 확정일자: 2021-04-22

* 배당신고일자: 2023-06-08

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권 등기 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해 주기로 한 상태임.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 상기 권리 분석 결과, 명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서에 따라 임차인 김 의 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.

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4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주택 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함. 평택시 중심 상권과의 접근성은 보통 수준이며, 대형 상업시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있음.

5. 생활정보

5.

3.

5.1. 교육시설

도보 거리 내에 평일초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

5.2. 편의시설

인근에 편의점, 소규모 마트 등 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능함. 병원, 은행 등 기타 생활 편의시설은 차량을 이용해야 할 가능성이 높음.

5.3. 혐오시설

본 물건지 주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.

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6.1. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)가 임차인 김 의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권 등기 말소에 협조하겠다는 확약서를 제출한 점은 권리관계 정리에 긍정적임. 그러나, 이러한 확약의 법적 효력 및 실제 이행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로, 절차 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있음.

6.2. 공실 위험

오피스텔의 특성상 지역 경제 상황, 주변 공급량 등에 따라 공실이 발생할 경우 월세 수입이 없어 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체기 도래 또는 지역 경기 변동에 따라 부동산 가치가 하락할 위험이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

7.

3.

본 물건은 평택시 합정동에 소재한 준신축급 오피스텔로, 입지 및 생활 환경은 보통 수준임. 권리관계는 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 복잡성이 해소될 가능성이 높아 보이며, 이는 비교적 안전한 투자를 기대하게 하는 요소임. 다만, 감정가(206,000,000원) 대비 최근 실거래가(2024년 10월, 165,000,000원)가 낮게 형성된 점은 시세 대비 높은 감정가를 시사하므로, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 함.

8. 투자 포인트

8.

3.

* HUG의 확약으로 인해 임차인 관련 권리관계가 명확하게 정리될 가능성이 높아 권리 분석상 안전성을 확보할 수 있음.

* 최근 실거래가(1억 6,500만원)와 감정가(2억 600만원)의 격차를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대해 볼 수 있음.

* 평택시는 지역 개발 및 교통망 확충 등 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있어 장기적인 관점에서의 투자 매력이 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.

3.

인수 보증금 합계: 0원

최근 매매 사례 (2024년 10월): 16,500만원 (165,000,000원)

감정가: 20,600만원 (206,000,000원)

시세 분석: 최근 매매가는 1억 6,500만원 수준으로, 감정가는 이를 상당히 상회하고 있음. 권리관계 정리가 예상되는 점과 급매 가능성을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

추천 입찰가: 1억 5,500만원 (155,000,000원)

상기 가격은 최근 시세와 감정가 사이에서 권리관계 정리 가능성을 고려한 보수적인 접근이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.