나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42993 [1] 경기도 평택시 팽성읍 송화리 790-1 대원아파트 105동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리 소재 "청담고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 콘크리트 평스라브지붕 지상15층 건내 6층602호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(내부 이용상황 및 구조는 후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스개별난방설비, 승강기, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부 공도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송화택지지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부용초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청담중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평택송화초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(청담중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-팽성읍객사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-평택향교)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2025타경42993 (1)

1.2. 소재지

경기도 평택시 팽성읍 송화리 790-1 대원아파트 105동 6층602호

1.3. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트 벽식조 콘크리트 평스라브지붕 지상15층 건물내 6층602호 아파트

1.4. 면적 (토지/건물)

* 토지 면적: 37.98㎡ (토지 지분 37.979㎡)

* 건물 면적: 59.97㎡ (전용면적, 약 18.14평)

* 건물 면적 (분양 기준, 추정): 제공된 정보상 정확한 분양 면적은 없으나, 전용면적 59.97㎡는 일반적인 아파트의 분양 면적으로 간주될 수 있습니다.

1.5. 감정가

177,000,000원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

비OOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항/주의사항

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 공동담보

1.10. 아파트 개요

1.10. 1. 아파트명

송화마을대원아파트

1.10. 2. 건축 연도

2002년 8월 17일 사용승인 (구축 건물)

1.10. 3. 동/세대수

총 5개동, 650세대

1.10. 4. 총 면적 (단지/동)

* 단지 전체 대지 면적: 25,140.4㎡

* 105동 연면적: 10,108.24㎡

1.10. 5. 주차 시설

총 606대 (지상 321대, 지하 285대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 송화리 소재 "청담고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

단지내 도로를 통해 외부 공로에 연결되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 송화택지지구

* 도로: 중로2류 (폭 15m~20m)(접합)

* 기타 규제지역:

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (부용초교, 청담중고, 평택송화초)

* 절대보호구역 (청담중고)

* 비행안전제5구역 (전술)

* 문화재보호구역기타 (도지정300m이내지역-팽성읍객사, 평택향교)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리

을21 근저당 (2022-05-24, 비엔케이캐피탈주식회사, 채권최고액 158,400,000원)

3.1. 2. 소멸예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 갑7 가압류 (경기신용보증재단, 76,996,882원) - 등기부상 말소 처리됨

* 갑8 가압류 (엠메이드대부, 8,400,000원) - 등기부상 말소 처리됨

* 갑9 가압류 (주식회사케이비국민카드, 23,717,714원) - 등기부상 말소 처리됨

* 갑10 임의경매 (비엔케이캐피탈, 142,093,944원) - 본 경매 개시 채권

3.1. 3. 인수 여부 (권리상)

일반적인 매각 조건 하에서 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 한, 위 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.1. 4. 총 채권액

등기부상 확인된 총 채권액은 267,514,596원입니다. (근저당 158,400,000원 + 가압류 76,996,882원 + 8,400,000원 + 23,717,714원)

3.2. 임차인 현황

* 대항력 있는 임차인: 해당 사항 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 대항력 없는 임차인: 해당 사항 없음

* 인수 보증금: 0원

* 특이사항: 임대관계 미상. 보증금이 없더라도 현재 점유자가 있을 수 있으며, 명도 시점에 따라 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하여 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 편의시설 접근성

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

일반적인 아파트 단지 내 주거 환경으로, 안정적인 주거 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

* 인근 초등학교: 부용초교, 평택송화초

* 인근 중고등학교: 청담중고

* "청담고등학교" 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통 편의성

* 차량 접근 용이

* 인근 버스정류장 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등은 향후 재산권 행사나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

2002년 건축되어 약 20년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

6.3. 임대관계 불확실성

임대관계가 미상으로, 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍에 위치한 대원아파트 105동 602호로, 주변 환경 및 교통이 보통 수준이며, 교육 시설 접근성이 양호한 주거용 아파트입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 총 채권액이 감정가를 상회하는 점과 건물 노후도, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 팽성읍의 주거 중심지에 위치.

* 인근 학교와의 접근성이 좋아 실거주 목적에 적합.

* 최근 실거래가 기준으로 시세가 형성되어 있어 가격 방어 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

9.1. 1. 최근 매매가 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 5월 4일: 166,000,000원 (7층)

* 2026년 6월 7일: 170,000,000원 (4층)

* 2026년 7월 28일: 157,000,000원 (3층)

으로, 59.97㎡ (약 18.14평) 기준 157,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 거래가 이루어졌습니다.

9.1. 2. 감정가 대비 비교

본건의 감정가는 177,000,000원입니다. 이는 최근 최고가 거래액(170,000,000원)보다 높은 수준입니다.

9.1. 3. 평당가 분석

최근 매매가 기준 평당가는 약 872만원 ~ 944만원 수준으로 분석됩니다. 감정가 기준 평당가는 약 983만원 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건(6층)의 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 부근, 적극적으로는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

* 본건의 현 시세 및 감정가를 고려하여, 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 본 보고서에서의 예상 입찰가는 180,000,000원을 제안합니다. (이는 실제 현장 조사 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.