나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53446 [1] 경기도 하남시 신장동 427-159 아이씨티하남 12층1228호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 신장동 소재 "신장시장" 남서측 인근에 소재하며, 인근은 오피스텔, 아파트, 전통시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대상물건 인근에 노선버스정류장 및 북측으로 지하철5호선(하남시청역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제12층 제1228호로서,(사용승인일: 2021.10.20) 외벽 : 돌붙임 및 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화시설, 난방설비, 상·하수도시설, 지하주차장시설, 엘레베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12m, 북동측으로 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구(2016-05-31) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요 [남한고등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[동부초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역 <수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~ 2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구, 아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53446 (1)

소재지: 경기도 하남시 신장동 427-159 아이씨티하남 12층1228호

용도: 오피스텔

감정가: 230,000,000원

토지면적: 5.56㎡ (약 1.68평) (토지 지분)

건물면적: 43.27㎡ (약 13.09평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 하남시 신장동 소재 "신장시장" 남서측 인근에 위치하며, 인근 지역은 오피스텔, 아파트, 전통시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 북측으로는 지하철 5호선 하남시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트, 철골철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 12층 1228호에 해당하며, 2021년 10월 20일 사용승인된 건물임.

2. 권리분석

* 본건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 윤OO임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 21일

* 확정일자: 2022년 3월 4일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 7월 31일

* 등기부현황 요약:

* 을구 1번 주택임차권(윤상준, 보증금 250,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높음. (확정일자 2022.3.4, 전입일자 2022.3.21)

* 갑3 가압류(충북신용보증재단, 45,500,000원)는 말소될 예정이며, 이는 말소기준권리가 됨.

* 갑4, 갑5 압류 및 갑6 강제경매(윤상준)는 모두 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액: 295,500,000원

* 물건명세서 상 주요 내용: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 250,000,000원)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수함.

3. 상권분석

* 본건은 오피스텔, 아파트, 전통시장, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 지역 내 수요와 공급이 균형을 이루고 있음.

* "신장시장" 인근에 자리하고 있어 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 향후 지하철 5호선 하남시청역을 중심으로 한 역세권 개발에 따른 가치 상승이 기대됨.

4. 생활정보

* 편의시설: 인근 "신장시장" 및 다양한 근린생활시설 이용이 용이함.

* 교통: 지하철 5호선 하남시청역(북측) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 양호함.

* 교육시설: 남한고등학교, 동부초등학교 등 학교가 인근에 위치하여 관련 법규에 따른 보호구역으로 지정되어 있음.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 윤상준의 보증금 250,000,000원이 본 건 매각으로 인해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 위험이 존재함. 이는 본건 입찰 시 반드시 고려해야 할 최우선 사항임.

* 토지거래계약 허가구역: 본건 소재지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 거래 시 허가 절차가 필요하며, 현재 시점(2026년 8월 13일)에서 일부 기간은 매수인이 외국인 또는 특정 용도로 제한될 수 있으므로 확인이 필요함.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 종합 의견

* 본건은 2021년 신축된 ICT하남 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편리성이 우수함.

* 하지만, 2억 5천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 금액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 따름.

* 이는 본건의 감정가 2억 3천만원을 초과하는 금액으로, 잠재적 부담액이 매우 커질 수 있음을 시사함.

* 따라서, 본건에 대한 입찰은 임차인의 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토하고, 최악의 경우까지 대비할 수 있는 자금 계획 하에 신중하게 접근해야 함.

7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 사용승인으로 비교적 새 건물임.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 하남시청역 인접으로 미래 가치 상승 기대.

* 생활 인프라: 전통시장, 상업시설 인접으로 생활 편의성 우수.

8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 14일, 11층: 198,000,000원 (전용면적 40.86㎡)

* 2026년 5월 9일, 16층: 202,000,000원 (전용면적 40.86㎡)

* 2026년 5월 5일, 16층: 200,000,000원 (전용면적 40.86㎡)

* 최근 실거래가 평균: 약 200,000,000원 (2억원)

* 본건의 감정가는 230,000,000원임.

* 본 건은 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 대항력 있는 임차인의 보증금(250,000,000원)은 직접적인 입찰가 산정에서 제외함.

* 하지만, 물건명세서에 명시된 바와 같이 임차인 보증금 잔액 인수 가능성은 매우 높으며, 이는 실질적인 총 부담액에 큰 영향을 미침.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 따라서, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 충분히 인지한 상태에서, 감정가 수준 이하 또는 최근 실거래가 평균을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 제안함.

* 안정적인 입찰가 제안: 190,000,000원 (1억 9천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.