나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53429 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 756-12 베르디움 202동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '지월3리마을회관' 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 다세대주택, 전원주택, 소규모 창고 및 공장 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위 환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이 용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브지붕) 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, - 외벽 : 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감. - 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

제4층 제402호 : 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2, 발코니 등)

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 세장형 토지로서, 현황 '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구(지월리자연취락지구), 성장관리계획구역(성장관리 지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지 역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~ 26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

2026. 4. 29.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경53429 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 성남지원 2025타경53429 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 756-12 베르디움 202동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 272,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 67.25㎡ (약 20.34평)

* 토지지분: 67.25㎡ (약 20.34평)

* 건물 전용면적: 58.40㎡ (약 17.67평)

* 건물지분: 58.4㎡ (약 17.67평)

1.3. 건물 상세 정보

* 건물명: 베르디움 (202동 402호)

* 건축년도: 2017년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지상 4층 중 4층

* 내부구조: 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개, 발코니 등

* 설비: 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기 설비 등

1.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '지월3리마을회관' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 전원주택, 소규모 창고 및 공장 등이 혼재된 지대로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

물건지 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (권리분석상 인수되는 보증금 없음)

3.2. 말소 기준 권리

* 말소기준권리: 2023-05-16 접수된 주택도시보증공사 가압류 (갑11)

* 경매로 인해 말소될 권리: 주택임차권(을3), 가압류(갑12, 갑13), 강제경매(갑14) 등 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-30

* 확정일자: 2020-10-23

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음 (2026. 4. 29.자로 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서 제출)

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.4. 등기부 요약

* 주요 권리사항: 본 물건은 다수의 가압류 및 강제경매가 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸 예정입니다. 주택임차권 또한 대항력이 없어 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 초월읍 지월리 일대는 다세대주택과 단독주택이 혼재하고 있으며, 일부 소규모 공장 및 창고 시설이 산재해 있는 복합적인 성격의 지역입니다. 주거 기능과 함께 지역 산업 활동이 공존하는 곳으로 볼 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 교육시설: 초등학교, 중학교 등 교육기관은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 보입니다.

* 기타: '지월3리마을회관'이 인근에 있어 지역 커뮤니티 시설 접근성이 있습니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 환경 분석 결과, 현재 제공된 정보나 일반적인 지도 검색을 통해 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 감정평가서상 '소규모 창고 및 공장 등이 혼재'한다는 점은 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 내부 공간: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있어 3-4인 가족이 거주하기에 적합한 구조입니다.

* 편의시설 접근성: 차량 이용 시 인근 마트, 병원, 학교 등 생활 필수 시설 접근이 가능합니다.

* 교통: 대중교통(버스) 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 주변 도로망을 통해 광주시내 및 타 지역으로 이동이 용이합니다.

5.2. 건물 상태

2017년 준공된 철근콘크리트 구조의 건물로, 비교적 최신식 설비(승강기, 난방 등)를 갖추고 있을 것으로 보입니다. 외벽 및 내벽 마감 상태는 일반적인 다세대주택 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 존재하나, 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 270,000,000원을 인수할 의무가 없음을 의미하지만, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대비하여 권리분석 내용을 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

다양한 토지 이용 규제(계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역 등)가 적용되고 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시장가 괴리

감정평가액(272,000,000원)과 최근 주변 다세대주택 실거래가(약 108,000,000원 ~ 176,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 향후 낙찰 후 가치 평가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 베르디움 아파트 202동 402호 다세대주택입니다. 2017년 준공된 건물로, 내부 공간 구성이 양호하며 기본적인 생활 인프라 접근성도 보통 수준입니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 다만, 감정가와 최근 시장 실거래가 사이에 큰 괴리가 존재하며, 일부 공장 및 창고가 혼재하는 지역 특성이 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. HUG 임차인의 대항력 포기라는 특이사항은 매수인의 부담을 덜어주는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: HUG 임차인의 대항력 포기로 인해 매수인이 부담해야 할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

* 양호한 주거 환경: 도심 외곽이지만 생활 편의시설 및 교통 접근성이 보통 이상으로, 안정적인 주거 공간으로서의 가치가 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 또는 교통망 개선 시 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 60.83㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 176,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 전용면적(58.40㎡)을 고려할 때, 현재 시장 시세는 약 170,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만 감정가는 272,000,000원으로, 시장 시세 대비 높게 책정되어 있습니다. HUG 임차인의 대항력 포기로 인해 보증금 인수 부담은 없으므로, 시장 시세 및 감정가와의 괴리를 감안하여 공격적인 입찰 전략보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 시장 시세를 기준으로 보수적으로 산정 시 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다. 본 보고서에서는 175,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. (본 입찰가는 시장 상황 및 경매 당일 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.