나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2282 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 3층301호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 나홀로아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 "6호선 녹번역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하4층/지상12층 건물(사용승인일 2006.01.20) 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "교육연구 및 복지시설"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래 계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.))

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

물건 비고

교육연구 및 복지시설로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2282 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경주농업협동조합 (등기사항 요약상 확인)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 3층 301호

건물명: 시니어캐슬 클라시온

건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 지하4층/지상12층 건물

사용승인일: 2006년 01월 20일

건물 용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설, 제2종근린생활시설 포함)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 114,000,000원

토지 면적: 24.05㎡ (약 7.28평)

건물 면적: 67.47㎡ (약 20.41평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 나홀로 아파트, 다세대 주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 시설이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 6호선 녹번역과 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 남동측으로 세로변의 포장도로에 접해 있어 차량의 접근 및 주정차가 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약 상 본건과 관련된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 기록 (유한회사엘시, 김한정, 박종철)

* 근저당권: 경주농업협동조합 (접수일자 2015-02-09, 금780,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 경주농업협동조합 (접수일자 2025-11-21, 금655,385,735원) - 본 경매 개시 결정

* 압류: 영등포세무서장 (접수일자 2026-01-09)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

을구 5번 근저당권(경주농업협동조합, 2015.02.09)이 말소기준권리가 되며, 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위 권리 및 압류, 가압류, 임의경매 등은 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 본건 토지 이용에 있어 지상권자의 권리가 존속될 수 있음을 의미하므로, 반드시 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 점, 명확한 점유 관계 및 사용 용도에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 녹번동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하며, 은평구청과 같은 공공기관이 인접해 있어 안정적인 생활 및 행정 인프라를 갖춘 지역입니다.

4.2. 주변 편의시설

* 생활 편의 시설: 은평구청, 서울은평경찰서, 서울은평소방서, 서울적십자병원, 이마트 은평점, 연서시장 등이 차량으로 근거리에 위치하여 이용이 편리합니다.

* 문화/여가 시설: 은평문화예술회관, 봉산근린공원 등 문화 및 휴식 공간 접근성이 양호합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역 지정

본 물건 소재지는 다음과 같은 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (허가 대상 용도: 아파트)

이는 향후 부동산 거래 시 허가를 받아야 하는 제한 사항으로, 특히 특정 용도나 외국인 거래 시 제약이 따릅니다.

5.2. 건축법규 저촉 가능성

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으나, 본 건물은 지상 12층으로 건축되어 있어, 향후 재건축 또는 증축 시 법규 적용에 대한 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 용도(노유자시설 등)로는 관련 조례에 따라 허용될 가능성이 있습니다.

5.3. 미확인 권리 및 임대차 관계

말소되지 않는 지상권 존재 가능성과 임대관계 미상, 보증금 0원으로 인한 점유자 파악의 불확실성은 잠재적 리스크 요인입니다. 정확한 점유 현황 및 권리 관계 파악을 위한 추가 조사가 필수적입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치한 노유자시설로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 건물 층수와 용도지역 간의 잠재적 충돌 가능성, 그리고 말소되지 않는 지상권이라는 특수 권리 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 임대차 관계가 불분명한 점 또한 상세한 확인이 필요한 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 노유자시설 또는 복지시설 운영 목적의 투자 시, 녹번역 역세권의 이점을 활용할 수 있습니다.

* 인근 공공기관 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 향후 토지거래허가구역 지정 해제 또는 용도지역 변경 가능성에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 114,000,000원을 기준으로 하되, 명확한 인수되는 보증금이 없으므로 입찰 시 고려해야 할 요소는 다음과 같습니다.

* 권리 분석 상 인수되는 지상권에 대한 권리 가치 및 제약 사항

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 향후 거래 시의 불확실성

* 현 시설물의 유지 보수 상태 및 시장 가치 변동 추이

* 경쟁 입찰 현황 및 개인별 투자 성향

상기 고려 사항들을 종합적으로 분석하여 낙찰가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.