나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52235 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재, ‘명지전문대학’ 남측 인근에 위치하는 부동산(오피스텔)으로 주위는 아파트, 다세대, 학교 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제11층 제1101호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

도시계획 및 기타 공법관계 도시지역(2012-08-09) , 제3종일반주거지역(2020-02-27) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제 한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52235 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 11층 1101호

신주소: 서울특별시 서대문구 가좌로 111 (홍은동)

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제11층 제1101호

사용승인일: 2019년 10월 7일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 12.55㎡ (약 3.8평)

건물 면적 (전용 면적): 32.09㎡ (약 9.7평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 서울특별시 서대문구 홍은동 소재, ‘명지전문대학’ 남측 인근

주위 환경: 아파트, 다세대, 학교 등이 분포하며 전반적인 주거환경은 양호함

2.2. 교통상황

차량 접근성: 차량 진출입이 가능함

대중교통: 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호함

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (2025타경52235)

총 채권액: 270,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 2019-10-11

* 신탁 등기 말소: 2020-02-14

* 공유자 전원 지분 이전 (매매): 2020-02-17

* 주택 임차권 (조예은): 2024-03-08 접수, 270,000,000원, 말소 예정 (주의사항 참조)

* 강제 경매 (주택도시보증공사): 2025-11-19 접수, 270,000,000원, 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (조 )

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-07

확정일자: 2022-02-04

배당신고일자: 2024-03-08

대항력: 없음

비고: 본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 임차보증금을 인수하지 않습니다. [cite: original data]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 지상권 개요는 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 업무시설 (오피스텔, 소매점, 다세대주택)로 이용 중입니다. [cite: original data]

주변에 아파트, 다세대 주택, 학교 등이 분포하여 주거 및 상업 활동이 혼재된 지역입니다.

4.2. 입지적 이점

명지전문대학 인근에 위치하여 대학가 상권의 잠재력을 가집니다.

주거 환경 및 교통 상황이 양호하여 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 편의시설 및 상업시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

명지전문대학이 인근에 위치하며, 기타 학교 시설도 분포합니다.

5.3. 기타

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추었습니다. [cite: original data]

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 건축선 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다. [cite: original data]

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상 및 특정 용도(아파트 등)에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. [cite: original data]

6.2. 임차권 조건부 매각

주택도시보증공사 임차인의 경우, 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행되어 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

명지전문대학 주변 지역 탐문 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건 서울 서대문구 홍은동 디에이원파크 오피스텔은 명지전문대학 인근의 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

건축물 사용승인이 비교적 최근(2019년)이며, 권리 관계는 명확하여 인수되는 권리 부담이 없습니다.

임차인과의 보증금 관련 문제는 매각 조건으로 정리되어 있어, 명도 관련 위험은 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 복잡한 도시계획 제한과 토지거래허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 임대 수요

명지전문대학 인근 및 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

8.2. 명확한 권리 관계

말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 낙찰 후 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

8.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경은 특정 조건 하에 매각이 진행됨을 의미하며, 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 시세 검색 결과, 유사 면적(32㎡)의 디에이원파크 오피스텔은 2억 3천만 원부터 2억 8천만 원 이상의 다양한 호가를 보이고 있으며, 최근 실거래가 및 주변 오피스텔 평균 매매가는 약 2억 7천만 원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 감정가 2억 8천 2백만 원은 현재 시세 범위 상단에 위치합니다. [cite: original data]

9.2. 인수 보증금

임차인 보증금: 270,000,000원

인수 보증금: 0원 (매각 조건에 따라 소멸)

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가: 282,000,000원

현재 시세 하단: 260,000,000원 (호가 기준)

현재 시세 평균: 270,000,000원 (실거래가 및 주변 평균)

경쟁 물건 및 시장 상황을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

따라서, 2억 6천 5백만 원 ~ 2억 8천만 원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 시장 분석에 따른 제안이며, 실제 입찰 시에는 법원 매각기일의 유찰 횟수, 현장 조사 결과, 경쟁자 분석 등 추가적인 요소를 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.