나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13310 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제13층 제1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 소규모 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 북동측 근거리에 지하철 2·5호선"까치산역"이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근(콘크리트)지붕 지하 1층/지상 13층 건물 내 제13층 제1303호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차시설, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 화곡동 924-6 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임. (2) 화곡동 924-7 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으므로 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13310 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제13층 제1303호 (도로명 주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 104)

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 320,000,000원 (삼억 이천만원)

토지 면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

건물 면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 오피스텔, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 북동측 근거리에는 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 건물 남측으로는 노폭 약 8m, 동측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 화곡동 924-6: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

* 화곡동 924-7: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

주변 혐오시설: 조사 결과, 본건 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 갑6 (구로세무서장 압류, 2023-05-17 접수)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자 겸 임차인, 김 )

* 보증금: 340,000,000원 (삼억 사천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-08

* 확정일자: 2022-03-10

* 배당신고일자: 2023-09-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각.

주요 등기 현황 (말소 예정 권리):

* 을1: 김현수 주택임차권 (보증금 340,000,000원)

* 갑8: 주택도시보증공사 강제경매 (청구금액 340,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 해당사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 본 건은 임차인 김 (주택도시보증공사)이 대항력이 없으며, 특별 매각 조건에 따라 매수인에게 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 오피스텔 및 소규모 주거 밀집 지역으로, 배후 주거 수요가 존재합니다.

주요 시설 접근성: "화곡1동주민센터" 인근에 위치하며, 지하철 2·5호선 "까치산역" 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

근린생활시설: 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

건축물 정보: 철근콘크리트구조 철근(콘크리트)지붕 지하 1층/지상 13층 건물 중 제13층 제1303호 (사용승인일: 2022.01.25). 총 40세대가 거주 중입니다.

내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 주차 시설, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 편의시설: 주민센터, 지하철역, 버스 정류장, 각종 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주차: 오피스텔 내 주차 시설 구비. (내부 주차 대수 및 방식은 별도 확인 필요).

6. 잠재적 리스크

도로 접근성: 동측 인접 도로의 폭이 약 3m로 협소하여 차량 통행에 일부 불편이 있을 수 있습니다.

토지 이용 제한: 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

현황 파악의 어려움: 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 탐문으로 평가가 이루어졌으므로, 내부 상태 및 실제 이용 현황이 다를 수 있습니다. 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 현재 공실 상태인지, 또는 임대 중인지 여부는 불확실합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로서, 지하철 역세권에 해당하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 토지 이용 계획 상의 여러 제약사항과 협소한 동측 진입도로는 고려해야 할 부분입니다.

감정평가액은 3억 2천만원이나, 현 시세 및 내부 상태를 면밀히 파악하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

안전한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

역세권 입지: 지하철 2·5호선 까치산역 이용이 편리한 입지입니다.

신축 오피스텔: 비교적 최근에 건축되어(2022년 사용승인) 관리 상태 양호 예상.

잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 계획 및 수요 변화에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본 물건은 전용면적 26.94㎡ (약 8.15평)의 오피스텔입니다.

* 최근 주변 시세 조사를 분석한 결과, 유사 면적 및 조건의 오피스텔은 대략 2억 7천만원에서 3억 1천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 감정가는 3억 2천만원으로, 현재 시세보다 약간 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 따라서, 본 건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

예상 입찰가:

* 권리 분석상 안전하며, 임차인 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 현 시세 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 현 시세 범위를 고려하여, 2억 7천만원 ~ 2억 9천만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다.

* 특히, 2억 8천만원 이하로 입찰할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 방문 시 확인되는 물건의 정확한 상태, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 권장 입찰가: 2억 8천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.