나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13335 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 355-6 에스케이파크리움 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 내 제4층 제402호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실 겸 주방, 화장실, 테라스 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

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사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13335 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

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1.2. 소재지 및 건물 현황

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주소: 서울특별시 강서구 화곡동 355-6 에스케이파크리움 제4층 제402호

건물명: 에스케이파크리움

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2021년

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

층수: 지상 5층 중 4층

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1.3. 면적 및 감정가

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토지면적: 21.52㎡ (약 6.51평)

토지지분: 21.52㎡

건물면적: 27.51㎡ (약 8.32평)

건물지분: 27.51㎡

감정가: 332,000,000원

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1.4. 경매 정보

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매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 여건

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본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

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2.3. 토지이용계획 및 제한상태

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* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024-09-05 지정, 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약

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* 소유권보존: 신희훈

* 소유권이전: 강성철

* 압류: 구로세무서장, 부천세무서장, 국민건강보험공단, 서울특별시

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (채권자)

* 주택임차권: 김진수 (말소 예정)

말소기준권리는 갑3 압류(구로세무서장)입니다. 등기부상 을구 권리(주택임차권) 및 기타 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-04

* 확정일자: 2021-12-13

* 배당신고일자: 2023-08-16

* 대항력: 없음 (자료상 기재)

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3.3. 인수/소멸 권리

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* 인수되는 권리: 없음

본 물건은 특별 매각 조건으로, 임차인이 매수인에게 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 또한 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 임차인 보증금 3억 2,900만원에 대한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 최종적인 매각기일 전, 해당 조건의 충족 여부 및 임차인의 권리 포기 의사를 반드시 확인해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 등기부상 을구 권리(주택임차권) 및 기타 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

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4. 상권분석

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본 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주거지대로서, 주변에 다세대주택 및 다가구주택 등이 밀집해 있습니다. 대상 건물 자체에 상업 시설은 없으며, 주거 목적에 특화된 환경입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 설비

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건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며, 지상 5층 중 4층에 위치합니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기 등이 설치되어 있습니다.

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5.2. 이용 현황

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본건은 도시형생활주택으로, 방 2개, 거실 겸 주방, 화장실, 테라스 등으로 내부가 구성되어 이용 중입니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 권리 포기 조건의 불확실성

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본 건은 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 이 조건이 실제 매각 시점에서 완벽하게 충족될지에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 조건이 충족되지 않을 경우, 임차 보증금(329,000,000원) 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 간의 괴리

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본 건의 감정가는 332,000,000원이지만, 유사 건물(M펠리체, 2018년 준공)의 2026년 5월 거래가가 300,000,000원(37.05㎡ 기준)으로, 본건(27.51㎡)의 시장 가치를 약 222,750,000원으로 추산할 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 하는 요소입니다.

6.3. 주변 시설

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대상 물건의 소재지(서울특별시 강서구 화곡동 355-6) 인근을 조사한 결과, 주거 지역 특성상 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 건물 상태와 도심 내 주거 입지를 갖추고 있습니다. 특히, 임차인 보증금 3억 2,900만원에 대한 인수 부담이 없는 것으로 파악되어 실질적인 취득 비용 절감이 기대됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이, 그리고 임차인 권리 포기 조건의 최종 확인이 투자 결정에 중요한 고려 사항입니다.

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8. 투자 포인트

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* 신축급 도시형생활주택으로, 향후 임대 수익 및 시세 차익 잠재력 보유.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어, 투자금 대비 실질적인 순수익률 증대 가능성.

* 서울시 강서구 화곡동 지역의 안정적인 주거 수요 기반.

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9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 332,000,000원입니다.

주변 유사 건물(M펠리체, 2018년 준공)의 2026년 5월 실거래가(37.05㎡, 300,000,000원)를 바탕으로 본건(27.51㎡)의 시장 가치를 산정하면 약 222,750,000원으로 추정됩니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 점과, 감정가와 시세 간의 괴리를 종합적으로 고려할 때, 보수적이고 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

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예상 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.