나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52261 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍제초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 통일로 주변으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 간선도로변 주상지대임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 3호선 녹번역 이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건으로 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : PVC새시 창호 등

이용상태

공부상 오피스텔으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차시설 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 완경사지로 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 35m(통일로), 남측으로 폭 약8m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<168-2, 164-55 공히> 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2023-12-07), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-09)(접합) 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52261 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 375,000,000원

토지면적: 18.20㎡ (약 5.5평)

토지지분: 18.2㎡ (약 5.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.43㎡ (약 12평)

건물지분: 39.43㎡ (약 12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울홍제초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

통일로 주변으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 간선도로변 주상지대에 속해 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 3호선 녹번역이 근거리에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

동측으로 노폭 약 35m의 대로(통일로)와 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

건축물대장에 따르면 건물의 주용도는 공동주택, 기타용도로는 근린생활시설(1호), 오피스텔(12호실), 다세대(16세대)로 구성되어 있습니다.

최근 3개월간 주변 지역의 실거래가 정보를 분석한 결과, 오피스텔 및 유사 건물들의 거래가 활발히 이루어지고 있으나, 본건과 직접적으로 비교 가능한 최근 실거래 사례를 찾기 어렵습니다.

1.3. 권리분석

본건은 서울서부지방법원의 강제경매 사건으로 진행 중입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2, 매매), 주택임차권(을3, 박병욱, 280,000,000원, 인수), 강제경매개시결정(갑3, 주택도시보증공사) 순으로 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 을구 3번 주택임차권등기(2023. 6. 26.자 등기)보다 이후에 설정된 갑3번 강제경매개시결정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 3번 임차권등기가 명시되어 있으며, 이는 매수인에게 대항 가능하고 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

따라서, 주택도시보증공사(박병욱) 임차인의 보증금 280,000,000원은 매수인이 인수하게 될 가능성이 높은 금액입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2021-05-10

확정일자: 2021-04-19

배당신고일자: 2023-06-26

대항력: 있음 (등기부상 '인수'로 표시됨)

비고: 선순위 임차권자로, 보증금 잔액 인수 가능성 있음.

* 임차인: 전

보증금: 0원 (명시되지 않음)

차임: 0원 (명시되지 않음)

전입일자(사업자등록일): 2024-04-15

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 정보가 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 280,000,000원 (주택도시보증공사(박 ) 임차인)

1.4. 상권분석

본건이 소재한 진성위메이드 건물은 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

주변은 통일로를 중심으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 기능이 혼합된 상권입니다.

오피스텔로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 인근에 유사한 신축 오피스텔들이 공급될 가능성도 있어 향후 경쟁 구도를 고려해야 합니다.

개별적인 상권 분석을 위해 주변 오피스텔 및 상가 임대 시세 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 녹번역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시 통일로 및 인근 도로망을 통해 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 교육: 서울홍제초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 건물설비: 철근콘크리트 구조로, 급배수, 소화전, 난방, 승강기, 기계식 주차시설 등이 완비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 280,000,000원의 보증금을 가진 임차인(주택도시보증공사(박 ))의 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰 시 고려해야 할 주요 비용입니다.

* 전채민 임차인 정보 미상: 보증금 및 차임 정보가 없는 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 학교 인근 치안 우려: 일부 언론 보도에 따르면, 인근 초등학교 주변에서 아동 대상 범죄 시도가 있었다는 내용이 있어, 지역의 치안에 대한 전반적인 인식이 중요할 수 있습니다. (직접적인 혐오시설 존재 여부는 확인되지 않음)

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구의 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 우수하고 건물 자체의 상태가 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 2억 8천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 상당합니다. 또한, 정보가 불분명한 또 다른 임차인의 존재도 잠재적 위험 요소입니다. 따라서, 인수하는 임차인 보증금을 충분히 고려하여 입찰가를 산정하고, 향후 임대 수익률 또는 시세 차익 가능성을 신중하게 평가해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 서울 도심 접근성이 좋고 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 수요 증가에 따라 시세 상승의 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 375,000,000원으로 책정되었으나, 280,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수가 예상되어 실제 매수인의 부담은 감정가보다 높아집니다.

주변 유사 물건의 경매 감정가(2억 7천만원 ~ 2억 9천만원대)를 고려할 때, 본건 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

따라서, 인수되는 임차 보증금 280,000,000원을 고려하고, 시장 상황 및 부동산 경기를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

실제 예상 입찰가는 잠재적 리스크를 충분히 상쇄할 수 있는 수준에서, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려하여 300,000,000원 ~ 340,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

투자자는 본인이 부담해야 할 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)과 예상 임대 수익률을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.