나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13353 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 화곡역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건내 제8층 제801호로서, (사용승인일: 2020.12.09) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 신월동 60-31 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대 보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임. 2) 신월동 60-32 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대 보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13353 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제8층 제801호

건물명: 한울팰리스

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 (지하 2층, 지상 9층)

사용승인일: 2020년 12월 09일

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.92㎡ (약 5.12평)

토지지분: 16.92㎡ (약 5.12평)

건물면적: 33.29㎡ (약 10.07평)

건물지분: 33.29㎡ (약 10.07평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 344,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본 건 북측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대 보호구역(강서양천교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등 대상, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트 용도)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5, 금788,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 주택도시보증공사 가압류 (갑5, 2023.01.11)

* 주택도시보증공사 압류 (갑6, 2023.06.20)

* 양천구(서울특별시) 압류 (갑7, 2024.01.09)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑8, 2025.11.18) - 본 경매 개시 결정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: N (NANXIANGSHAN)

전입일자: 2023-02-27

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: N (NANLING)

전입일자: 2021-08-12

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(남 )

전입일자: 2021-08-12

확정일자: 2021-07-23

배당신고일자: 2023-08-31

보증금: 296,000,000원

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 1,084,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주거 및 상업 환경

본건이 위치한 신월동 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 버스 정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 차량 접근성이 양호한 편입니다.

4.3. 주변 시설

신화중학교가 인근에 위치하고 있으며, 기타 학교 및 공원 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

신화중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교통시설

지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

5.3. 편의시설

다양한 근린생활시설과 공원이 주변에 있어 생활 편의성이 좋습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 물건 자체 또는 직접적인 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 NANLING (N )은 2021년 8월 12일 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

특이사항 및 주의사항에 'HUG 인수조건 변경', '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각' 문구가 명시되어 있습니다. 이는 매각 조건에 따라 임차인의 권리 승계에 변동이 있음을 시사하므로, 매각물건명세서 및 관련 공고를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

6.4. 상대 보호구역

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 보호구역으로, 관련 교육청에 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔로, 서울 양천구 신월동에 위치하고 있습니다. 신화중학교 인근에 자리하며 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장 등 교통 여건이 양호합니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인 N 의 보증금 및 차임 미상 정보는 추가 확인이 필수적이며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각과 같은 특이사항은 매수인의 인수 부담에 영향을 줄 수 있으므로 매각 공고를 숙지해야 합니다. 토지거래허가구역 및 상대 보호구역 등 관련 법규 준수 여부도 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

* 주변 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* HUG 관련 매각 조건으로 인해 매수인에게 유리한 인수 조건이 적용될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에는 오피스텔의 현 시세 및 매매/임대 관련 데이터가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 JSON 데이터를 분석하여 현 시세 기준의 예상 입찰가를 산정하는 것은 어렵습니다.

감정가는 344,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 오피스텔의 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 현재 임대 시장 상황 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.