나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1907 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 366-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 '서광초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 평화로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접하며, 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 현황 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-08-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2025-07-25), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 건물로서, 외벽: 치장벽돌마감 등, 내벽: 벽지 및 타일마감 등, 바닥: 강화마루 및 타일마감 등, 창호: 시스템창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 태양광설비, 데크시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도'와 같이 본건 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 그 밖의 사항은 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1907 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 366-1

용도: 단독주택

감정가: 691,510,400원

토지면적: 400.00㎡ (약 121평)

건물면적: 148.80㎡ (약 45평)

건물 제시외면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 '서광초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 평화로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접하며, 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 현황 도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 1월 28일자 안덕농업협동조합의 근저당권(을2) 및 2019년 7월 24일자 안덕농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 갑구의 가압류, 압류 및 을구의 근저당권, 지상권 등은 모두 매각으로 인해 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 문형철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-17

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 해당 임차인의 거주 현황 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 1,248,196,077원입니다. (해당 채권은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 낙찰자가 인수하는 총 보증금/채권: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서귀포시 안덕면 서광리 지역에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 서광초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 제공된 JSON 정보는 '라모인빌리지'라는 다세대주택의 최근 매매 사례이며, 본 건은 단독주택이므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 다세대주택은 2016년식으로, 전용면적 약 59.76㎡(약 18평) 기준으로 2025년 2월 2.1억원, 2026년 1월 20.5억원, 2026년 5월 2억원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가와는 차이가 있습니다.

* 제주 서귀포시 안덕면 지역의 단독주택 매매 시세는 평당 100만원 후반대부터 200만원대 후반까지 다양하게 형성되어 있습니다. 서광초등학교 인근의 2024년식 준신축 단독주택(대지면적 약 665㎡, 연면적 약 164㎡)이 9억 5천만원에 매물로 나와 있는 사례가 있으며, 이는 본 건의 감정가 대비 높은 수준입니다. 또한, 2025년 11월 사용승인 예정인 안덕면 동광리 단독주택(건축면적 97.9㎡, 대지면적 310㎡)이 2억 9천만원에 매물로 나와 있는 사례도 있어, 물건별 입지, 연식, 상태에 따른 가격 차이가 클 것으로 예상됩니다.

* 주변에 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 서광초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 좋습니다. 평화로 및 버스정류장이 인근에 있어 교통 이용이 편리합니다.

* 자연환경: 안덕면은 제주 서남부에 위치하여 상대적으로 온화한 기후와 아름다운 자연환경을 자랑합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황: 제시외 건물(부합물 및 종물)이 존재하며, 이는 감정평가서상 포함되어 있으나 현황 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구 외 다수의 토지 이용 규제(가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등)가 있어 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 건축 연식: 건물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 속하나, 건물 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

* 임대 관계: 임대관계는 미상으로 표시되어 있으나, 등기부상 임차인 정보가 없으며 대항력 있는 임차인도 없어 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 제주 서귀포시 안덕면 서광리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 6억 9,151만 400원입니다. 토지 400㎡, 건물 148.8㎡에 제시외 건물 4.8㎡가 포함된 일괄매각 물건입니다. 주변 환경은 주거 및 농지 등이 혼재된 지역이며, 서광초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 교통 접근성 또한 평화로 및 버스정류장이 가까워 편리한 편입니다. 권리분석 상 특이사항은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수하는 채무는 없습니다.

다만, 제공된 JSON의 비교 대상 매물들은 다세대주택으로, 본 건 단독주택과의 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다. 유사 지역의 단독주택 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 입지 및 교통, 교육 환경 등을 고려할 때 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 안덕면의 우수한 입지 조건: 서광초등학교 인근, 평화로 접근성 양호.

* 토지 면적 대비 적정한 건물 면적: 400㎡ 토지에 148.8㎡ 주택으로 토지 활용 및 건물 활용 모두 가능.

* 권리상 안전한 물건: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 신축에 가까운 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 제주의 지속적인 개발 및 관광 수요 고려 시 장기적인 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 691,510,400원입니다.

주변 단독주택 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 감정가는 시장 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

제공된 JSON 비교 매물(다세대주택)의 시세는 본건 단독주택과 직접 비교하기 어려우나, 주변 지역의 유사 단독주택 사례들을 감안하면 감정가 수준에서 경쟁이 예상됩니다.

종합적인 시장 상황, 본건의 상태, 향후 활용 가능성 등을 고려하여 90% ~ 105% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 622,359,360원 ~ 726,085,920원 범위로 제안합니다.

가장 적정 입찰가 범위는 감정가 수준인 690,000,000원 ~ 710,000,000원 사이로 예상됩니다.

단, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.