나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20969 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 722-10 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 '마산시외버스터미널' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용건물 및 숙박시설, 시외버스터미널, 의료시설, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건으로서, 외벽 : 치장타일 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-공부상 ‘사무실’이나 현황 ‘점포 및 주거’로 이용 중인 것으로 현황조사됨.
-감정평가서에 의하면, 집합건축물대장상 위반건축물[건축허가과-21170호(2018.12.21.)와 관련하여 4층 단독주택 42.56㎡, 단독주택(창고) 16㎡ 무단증축]이 등재되어 있으며, 관할 구청 문의결과 원상복구(철거) 대상이며 이행강제금이 부과되고 있는 것으로 조사되었는바, 입찰 시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20969 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 722-10, 4층 401호 (도로명 주소: 경상남도 창원시 마산회원구 3·15대로 728, 401호)

건물 용도: 근린상가 (현황 점포 및 주거)

감정가: 151,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 남거창농업협동조합 (본 보고서에서는 제공된 정보상의 채권자를 기재합니다.)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 60.93㎡ (약 18.43평)

건물 면적: 137.65㎡ (약 41.64평) (전용면적으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동에 소재하며, '마산시외버스터미널' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상업용 건물, 숙박시설, 시외버스터미널, 의료시설, 각종 근린상가 등이 밀집되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 물건의 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m), 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본상 말소기준 권리는 2015년 4월 27일 접수된 남거창농업협동조합의 근저당권(을4)이며, 채권액은 126,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 조사되었습니다. (지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

* 최 (본명: 최정민)

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015년 1월 19일

대항력: 있음

비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

3.4. 권리분석 요약

말소기준 권리보다 선순위에 해당하는 임차인 최 (최정민)은 대항력을 갖추고 있습니다. 하지만, 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 이는 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 전부 변제될 것으로 예상되거나, 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미할 수 있습니다. 차임이 0원으로 조사된 점은 특이사항으로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

마산시외버스터미널 인근 지역으로 유동인구가 많으며, 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 근린생활시설 및 점포로서의 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변은 상업 및 주거 밀집지역으로, 대형 마트, 병원, 영화관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재까지 공개된 정보 및 일반적인 지도 검색을 통해 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

마산시외버스터미널을 중심으로 다양한 편의시설, 병원, 금융기관 등이 근거리에 위치하고 있어 생활 인프라가 우수합니다.

5.2. 이용 현황

공부상 용도는 '사무실'이나, 현황은 '점포 및 주거'로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 실제 이용 가치와 공부상 내용 간의 차이가 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 관련

집합건축물대장상 위반건축물(4층 단독주택 42.56㎡, 단독주택(창고) 16㎡ 무단 증축)이 등재되어 있습니다. 이는 원상복구(철거) 대상이며, 관할 구청에서 이행강제금이 부과되고 있는 것으로 조사되었습니다. 따라서 입찰 시 이행강제금 부담 및 철거 비용을 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 조사된 점과 차임 0원, 확정일자 미상 등의 특이사항은 낙찰 후 발생할 수 있는 권리 관계를 명확히 파악하기 위한 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마산시외버스터미널 인근의 우수한 입지를 갖춘 근린상가로, 상업 활동 및 주거 목적 모두 활용 가능성이 있습니다. 그러나 공부상 위반건축물이 존재하여 원상복구 및 이행강제금 부담이라는 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 0원으로 표기된 점은 경매 절차상 특이사항으로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 마산시외버스터미널 인근의 탁월한 입지: 풍부한 유동인구와 상업 시설 밀집 지역으로 잠재적 가치 상승 기대.

* 복합 용도 활용 가능성: 근린상가 및 주거 용도로 활용하여 수익 창출 기회 모색.

* 잠재적 개발 가능성: 지역 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승 여력 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 151,000,000원을 기준으로 하되, 위반건축물로 인한 원상복구 비용 및 이행강제금, 임차인 관련 추가 확인 필요 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 위반건축물로 인한 불확실성이 크므로, 현장 조사 및 면밀한 권리 분석을 통해 적정 가치를 판단해야 합니다. 이에 대한 상세한 상담은 별도로 진행하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.